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칼럼&유튜브

윤준 대표가 매체에 연재한 글과 유튜브 영상을 한곳에 모았습니다.

강남보다 외곽이 먼저 뛰는 흐름

겉으로는 ‘강남이 다시 불붙는 장’처럼 보이지만, 안에서는 전세·월세 압력이 매매를 떠미는 강제매수가 먼저 진행되고 있습니다. 그래서 이번 상승은 매매가 오르면 전세가 쉬어가던 과거의 견제 구조가 아니라, 셋이 함께 오르며 수요를 아래에서 위로 밀어 올리는 구조입니다. 강남보다 외곽이 먼저 뛰는 이유 상승의 진원지가 강남이 아니라 외곽으로 보이는 건 우연이 아닙니다. 전

NBN미디어2026.06.04

칼럼

추석이 가를 부동산 시장

같은 30억5천 거래를 두고 어떤 이는 “추세하락 시작”으로, 다른 이는 “공포가 소진된 신호”로 셈법이 갈립니다. 시장은 가격보다 그 가격이 나왔을 때 누가 움직였는지로 방향을 가릅니다. 30억5천의 의미: 하락 신호가 아니라 ‘소화력’ 점검 추세하락은 싼 매물이 나와도 매수자가 외면할 때 만들어집니다. 그런데 이번 장면은 급매가 나오자마자 흡수되면서, 공포가 만든 가격만 먼

NBN미디어2026.06.02

칼럼

은마가 흔든 '재건축 청구서'

재건축 단지 매수나 조합원 지위를 유지한 채 평형을 키우는 선택을 앞두고 있다면, 지금 확인해야 할 것이 있습니다. 은마에서 분담금이 8개월 만에 2억 원 안팎 뛴 건 ‘특이 사례’가 아니라 재건축 시장의 계산서가 바뀌었다는 신호입니다. 은마가 흔든 건 가격이 아니라 ‘전제’입니다 전용 76㎡ 같은 평형 신청 분담금이 2.3억 → 4.2억으로 뛰었습니다. 이 정도면 “조

NBN미디어2026.06.01

칼럼

서울 밖 내몰리는 '전세 난민' 급증

많은 분이 “서울 전셋값이 올라서 경기로 넓게 퍼지는 것”이라고 생각합니다. 실제로는 선택이 아니라 ‘밀려남’이고, 이 압력이 경기 전세·매매 질서까지 바꾸고 있습니다. ‘경기 강세’가 아니라 ‘서울 압력의 이전’입니다 경기도 전세 수요 중 타 시·도 유입이 21.3%이고, 그중 65.5%가 서울 거주자입니다. 관악·강동·송파·강서·은평에서 빠진 수요가 광명·하남·고양 덕양·분

NBN미디어2026.06.01

칼럼

모두가 오르던 장은 끝났다

갈아타기를 고민한다면, 지금 무엇부터 따져야 할까요. 예전처럼 “좋은 동네면 시간 지나 다 오른다”는 전제가 이미 깨졌다는 점부터 확인해야 합니다. ‘상승장’이 끝났다는 말의 진짜 뜻 이건 단순한 조정이 아니라 모두를 끌어올리던 구조의 종료입니다. 인구 흐름은 둔화·감소로, 금리는 내려도 제로금리로는 돌아가기 어렵습니다. 여기에 스트레스 DSR 3단계·LTV 40% 같은

NBN미디어2026.06.01

칼럼

전세가 매매를 밀어올리는 역방향 구조

서울 아파트에서 전세 비중이 80%에서 50% 선까지 내려왔다는 변화가 뜻하는 것은, 전세가 ‘완충장치’가 아니라 ‘압박장치’로 바뀌고 있다는 점입니다. 그래서 지금은 매매가 오르느냐보다 전세가 매매를 떠미는 역방향 구조를 먼저 봐야 합니다. 매물은 늘지 않았고, 재고만 더 얇아졌습니다 다주택자를 압박하면 매물이 나온다는 기대는 현실에서 자주 빗나갑니다. 세금·규제가 한

NBN미디어2026.05.28

칼럼

장특공 개편, '보유'보다 '거주'만 살아남는 시장

7월 세제개편안에서 1주택자 양도세 장기보유특별공제(최대 80%) 손질이 핵심 의제로 올라왔습니다. 방향은 ‘보유기간 보상’이 아니라 거주기간 중심으로 세제의 무게추가 옮겨가는지에 달려 있습니다. 장특공은 ‘폐지냐 유지냐’가 아니라 ‘누구를 1주택자로 볼 것인가’입니다 겉으로는 공제율 조정이지만, 실제로는 실거주 1주택과 비거주 보유를 갈라 세우는 기준 재설정에

NBN미디어2026.05.27

칼럼

강남은 식고 강북은 끓는 서울 재편

이번 부동산수첩에서는 2026년 4월 서울을 ‘강남 상승/하락’으로 보지 말고, 전세 압력이 매매로 번지는 재배치로 보자고 짚었습니다. 매매 0.55%보다 전세 0.66%가 더 오른 순간부터 시장의 출발점이 달라집니다. 전세가 매매를 앞지르면, 실수요는 ‘선택’이 아니라 ‘이동’을 합니다 전세가 먼저 오르는 장은 투자 온도보다 거주 압력이 먼저 커진 장입니다. 세

NBN미디어2026.05.26

칼럼

서울 밖으로 밀린 전세, 경기 시장의 임계점

최근 서울 전셋값이 올해 최고치로 올라가면서, 전세 수요가 경기 인접권으로 급격히 밀려나고 있습니다. 이 흐름은 ‘이사 선택’이 아니라 서울 전세시장에서 탈락한 수요가 한꺼번에 이동하는 압력으로 봐야 합니다. 서울 전세난이 경기로 옮겨가면 ‘가격’보다 먼저 바뀌는 것 경기도 전·월세 매물이 1년 새 52.9% 줄고 전세 신고가가 67.6% 늘었다면, 핵심은 상승률이 아니라

NBN미디어2026.05.26

칼럼

지금 부동산 시장을 흔드는 것은 가격이 아니다

2028년 5월 11일까지 ‘입주 의무’가 걸리면서, 계약과 세금의 시간표가 시장을 움직이기 시작했습니다. 지금 흔들리는 건 집값이 아니라 정책이 언제 또 바뀔지 모른다는 불신입니다. 세금은 촘촘해졌는데, 판단 기준은 흐려졌습니다 다주택 중과, 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 보유세가 겹치며 세제는 ‘정교함’이 아니라 설명 불가능한 복잡성으로 읽힙니다. 같은 8

NBN미디어2026.05.22

칼럼

임대인 대출 연장 봉쇄..."임대인 리스크 시작된다"

전세 만기가 다가오는데 보증금도, 새 세입자도, 대출 연장도 막혔다면 무엇부터 따져야 할까요. 지금 시장은 ‘집값 조정’이 아니라 임대인의 현금흐름이 먼저 흔들리는 국면입니다. 이번 규제가 겨눈 것은 ‘가격’이 아니라 ‘갭구조’입니다 6·27 가계대출 규제와 10·15 대책은 신규 매수만 막는 수준이 아닙니다. LTV 축소(40% 등)로 신규 갭진입을 막고,

NBN미디어2026.05.21

칼럼

멈출 줄 모르는 부동산 초양극화의 시간

같은 서울 시장을 두고 ‘이제 하락 시작’이라고 보는 쪽과 ‘규제로 묶인 재정렬’로 보는 쪽의 셈법이 다릅니다. 지금은 가격표보다 시계(5/9, 6/3, 7월, 2027)를 먼저 읽어야 하는 구간입니다. 멈춘 게 아니라, 진입로가 막힌 시장입니다 강남3구·용산의 단기 하락은 수요 약화라기보다 추격매수의 입구가 규제로 좁아진 결과에 가깝습니다. 대출 규제와 토지거래허가제가

NBN미디어2026.05.21

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