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칼럼&유튜브

윤준 대표가 매체에 연재한 글과 유튜브 영상을 한곳에 모았습니다.

동탄역 22억이 던진 질문, 부동산 가격 체계가 흔들리는 이유

2026년 6월부터 GTX-A가 서울역~수서 직결로 완성되면서, ‘서울 밖’ 가격을 설명하던 기준이 달라졌습니다. 동탄역 22억은 과열 뉴스라기보다 가격을 결정하는 좌표축이 이동했다는 신호입니다. ‘서울/비서울’이 아니라 ‘연결성/일자리’로 재평가 동탄이 비싸진 이유를 행정구역으로만 보면 답이 나오지 않습니다. 이제 시장은 “어디에 속했나”보다 강남 권역에 얼마나 빨

NBN미디어2026.06.30

칼럼

2030, 서울의 마지막 '사다리'가 흔들리는 이유

최근 서울시가 신속통합기획·저층주거지 정비를 밀어붙이는 가운데, 아파트 진입장벽과 전세 불안이 겹치며 수요가 재개발 구역 빌라로 이동하고 있습니다. 강남 신고가보다 더 중요한 변화는 2030이 ‘투자’가 아니라 서울 안에 남기 위한 사다리를 찾아 내려오고 있다는 점입니다. ‘싼 빌라 매수’가 아니라 ‘사다리 이동’입니다 겉으로는 5억대 빌라 거래가 늘어 ‘저가 매수’처럼

NBN미디어2026.06.26

칼럼

전세 사다리가 무너지자 30대는 대출 사다리를 붙잡았다

전세 만기를 앞두고 있거나, 월세 전환 압박을 받는 30대라면 지금 시장을 패닉바잉으로만 보면 판단을 그르칩니다. 이번 30대 매수 증가는 투기 열풍이 아니라 전세 완충지대가 무너진 결과로 읽어야 합니다. 30대 매수세는 ‘수익률’이 아니라 ‘거주 선택’에서 시작됩니다 서울에서 30대 매수 비중이 몇 달 사이 크게 뛰었습니다. 이 흐름의 동력은 “오를 것 같아서”가 아니

NBN미디어2026.06.24

칼럼

‘인서울’보다 ‘준서울’이 비싼 시대

이번 부동산수첩에서는 ‘서울 vs 비서울’ 구도가 아니라 생활권·산업벨트가 수도권 가격지도를 다시 그리는 과정을 짚었습니다. 동탄 34평 20억대와 일부 외곽의 -20%대 하락이 같은 통계 안에 공존하는 이유가 여기에 있습니다. ‘인서울 프리미엄’이 아니라 ‘산업 프리미엄’이 움직입니다 동탄을 “서울보다 싸서 오른 곳”으로 보면 해석이 틀립니다. 반도체 축과 연결된 고소득

NBN미디어2026.06.24

칼럼

동탄 급등, 거품이 아닌 반도체 벨트가 만든 구조 변화

동탄이 한 주에 2.22% 올랐다면, 지금 무엇부터 따져야 할까요. “거품이냐 아니냐”보다 어떤 힘이 가격을 끌고 가는지부터 재정의해야 합니다. 동탄 급등은 유동성 장세가 아니라 ‘산업 장세’입니다 올해 누적 9.57% 상승은 서울 평균 4.50%를 크게 앞섭니다. 이 흐름을 단순 호재로 보면 판단이 늦습니다. 동탄만의 호가가 아니라 분당·수지·영통·기흥으

NBN미디어2026.06.22

칼럼

노도강, 서울 주거 사다리가 무너졌다

같은 노도강 상승을 두고 ‘외곽 후행 반등’으로 보는 사람과 ‘전세난이 만든 실수요 이동’으로 보는 사람의 셈법이 다릅니다. 지금은 투자 온기가 퍼진 장이 아니라, 서울 안에서 주거비를 버티려는 수요가 밀려 들어온 장에 가깝습니다. 노도강 상승은 ‘낙수’가 아니라 ‘전세의 붕괴 신호’입니다 예전엔 집값이 부담되면 전세로 시간을 벌 수 있었지만, 지금은 전세 매물이 줄고

NBN미디어2026.06.22

칼럼

“충격 다가온다” 멸실이 공급을 넘어섰다.

겉으로는 ‘재개발로 공급이 늘어난다’고 보이지만, 안에서는 멸실과 이주가 먼저 전월세 재고를 줄이는 과정이 진행되고 있습니다. 서울 전세수급지수가 2021년 전세대란 수준으로 올라온 국면에서 이 시차가 전세난을 앞당길 수 있습니다. 공급은 미래형인데, 멸실은 현재형입니다 정비사업은 이주·멸실이 먼저, 준공·입주는 4~5년 뒤에 나타납니다. 실증 분석에서도 멸실 물량 1% 증

NBN미디어2026.06.22

칼럼

7월 세제개편, 시장의 룰을 바꾼다

많은 분이 이번 7월 세제개편을 보유세(종부세) 인상 여부로만 봅니다. 실제로는 부동산을 금융 리스크로 묶어 관리하면서 대출과 세제를 동시에 조이는 ‘룰 변경’에 가깝습니다. ‘세율’보다 빠른 우회로가 핵심입니다 이번 흐름은 국토부가 거시건전성 점검 테이블에 들어가며 시작됐습니다. 법을 고쳐 세율을 올리기보다 공시가격 현실화율·공정시장가액비율·장기보유특별공제처럼

NBN미디어2026.06.22

칼럼

'하이닉스 현금'이 움직였다, 부동산 시장은 이제 은행 밖 자금의 싸움

같은 대출 규제를 두고 ‘수요가 꺾인다’는 쪽과 ‘매수 주체만 바뀐다’는 쪽의 셈법이 다릅니다. 지금 시장은 거래량보다 돈의 출처가 은행에서 은행 밖으로 이동하는 변화가 핵심입니다. 대출을 막아도 가격 하방이 버티는 이유 대출 규제가 수요를 지운 게 아니라 대출이 꼭 필요한 수요만 탈락시킨 구조입니다. 서울에서는 주식·채권 매각대금 같은 금융자산 현금화가 매수 자

NBN미디어2026.06.19

칼럼

전세대출 봉쇄가 부를 유동성 절벽과 수도권 아파트 균열

8월 전세대출 규제 시행 가능성을 앞두고 있다면 지금 확인해야 할 것이 있습니다. 이번 이슈는 ‘대출을 조금 조인다’가 아니라 수도권 아파트 유동성 공급선(전세대출)을 정부가 직접 바꾸는 사건입니다. 전세대출 규제의 핵심은 ‘가격’이 아니라 ‘통로’입니다 전세대출은 주거지원처럼 보였지만 시장에서는 갭 구조의 연료로 작동해 왔습니다. 주담대는 DSR로 묶어도 전세대출이 상대적

NBN미디어2026.06.19

칼럼

서울 재개발은 신축 선점하는 시장

3억이 서울 재개발 시장을 다시 흔들고 있습니다. 이 숫자가 뜻하는 것은 ‘서울 신축을 싸게 사는 기회’가 아니라 미래 신축을 선점할 권리를 먼저 사는 경쟁입니다. 3억은 총투자금이 아니라 ‘입장권’입니다 재개발에서 보이는 초기 금액은 매입 프리미엄의 일부일 뿐, 끝 숫자가 아닙니다. 종전자산 평가, 추가분담금, 이주·금융비용, 취득세와 보유비용이 합쳐지면 체감 자금은 커집니다

NBN미디어2026.06.19

칼럼

규제의 역설, 최후의 카드를 꺼낼수록 시장은 더 단단해진다

이번 부동산수첩에서는 ‘규제를 더 세게 꺼낼수록 시장이 약해지지 않는’ 역설을 짚었습니다. 지금은 정책 강도보다 정책이 매물을 만들 수 있느냐라는 한계를 먼저 봐야 시장이 읽힙니다. 규제는 가격을 누르기보다 매물을 잠그는 쪽으로 작동합니다 토지거래허가, 대출 제한, 세 부담이 겹치면 수요가 사라질 것 같지만 핵심지에서는 반대로 거래가 줄며 호가가 단단해지는 경우가 많습니

NBN미디어2026.06.15

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