“충격 다가온다” 멸실이 공급을 넘어섰다.

겉으로는 ‘재개발로 공급이 늘어난다’고 보이지만, 안에서는 멸실과 이주가 먼저 전월세 재고를 줄이는 과정이 진행되고 있습니다. 서울 전세수급지수가 2021년 전세대란 수준으로 올라온 국면에서 이 시차가 전세난을 앞당길 수 있습니다.

공급은 미래형인데, 멸실은 현재형입니다

정비사업은 이주·멸실이 먼저, 준공·입주는 4~5년 뒤에 나타납니다. 실증 분석에서도 멸실 물량 1% 증가가 약 3분기 뒤 인근 전세가격을 최대 26.5%까지 밀어올릴 수 있다는 결과가 나옵니다. 반대로 준공의 안정 효과는 멸실 충격에 비해 약하게 나타날 수 있습니다. ‘공급 정책’이 단기에는 ‘재고 감소’로 작동하는 이유입니다.

동시다발 추진은 ‘수요 겹침’으로 터집니다

신속통합기획·모아타운·공공재개발이 한꺼번에 움직이면, 이주 수요가 같은 시기에 인접 전월세 시장으로 몰립니다. 단기간 2.3만 가구 멸실, 1.8만 가구 이주 수요처럼 규모가 겹치면 가격보다 먼저 수급이 비틀립니다. 인허가가 늘어도 착공·자금조달(PF)·보증 한도 같은 변수로 일정이 지연되면, ‘멸실 후 공백’이 길어질 수 있습니다. 이때 시장은 ‘공급 확대’ 문장보다 ‘지금 줄어드는 재고’에 반응합니다.

전세계약에서 먼저 확인할 것

• 내가 보려는 동네가 정비구역·인접구역의 이주 시점과 겹치는지 일정표로 확인합니다.
• 계약은 갱신·만기 시점이 핵심이므로, 1~2년 뒤 거처까지 포함해 대안을 같이 설계합니다.
• 멸실로 줄어드는 재고가 다세대·다가구 등 저가 주택인지 보고, 대체 가능한 임대 재고가 있는지 점검합니다.