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지금 시장이 보내는 진짜 신호 5가지

집값보다 먼저 닫힌 '대출문'

서울·수도권에서 첫 집 계약을 앞두고 있다면, 집값보다 먼저 대출한도부터 다시 계산해야 합니다. 요즘은 “금리만 내려가면 되겠지”가 아니라 DSR·스트레스금리·LTV·총량관리 중 가장 낮은 문이 실제 한도를 정합니다. 연봉 5천의 한계는 ‘집값’이 아니라 ‘상환액’에서 먼저 걸립니다 은행권 DSR 40%라면 연봉 5천 기준 1년에 갚을 수 있다고 인정되는 원리금은 2천만

세금보다 무서운 것은 '묶임'이다

7월 말 이후 보유세 강화와 장기보유특별공제(장특공)·종부세 손질이 공개 의제로 올라오면서, 거래가 아니라 ‘보유’로 세금의 무게가 이동할 수 있는 국면입니다. 아직 확정된 법안은 없지만, 시장은 세율 숫자보다 “출구가 남는가”를 먼저 계산합니다. ‘세금 인상’보다 먼저 봐야 할 것은 거래 잠김입니다 보유세를 올리면서 양도세 부담까지 커지면, 매물이 쏟아지기보다 팔 수도,

국민 토론회 본질은 ‘돈줄 장악’

최근 정부가 공급·금융·세제 토론회를 묶어 ‘부동산 정책 국민 대토론회’ 형태로 끌고 가면서, 시장의 관심은 집값 전망이 아니라 규제의 방향과 속도로 옮겨갔습니다. 겉으로는 의견수렴이지만, 실제로는 “어디부터 돈길을 막을 것인가”를 공개 점검한 자리로 읽힙니다. 토론회의 핵심은 ‘가격’이 아니라 ‘자금 통로’입니다 공급을 말하지만 당장 시장을 멈추게 하는 건 공급이 아니라

대출에 붙은 '가격표'

규제지역 주담대 LTV는 40%입니다. 이 변화가 뜻하는 것은 “얼마까지 빌리나”를 넘어 “많이 빌리면 얼마를 더 내나”로 대출 규제의 축이 이동할 수 있다는 점입니다. ‘한도 규제’가 아니라 ‘가격 규제’가 논의되는 이유 이미 LTV·DSR·주택가격별 한도처럼 대출량을 자르는 장치가 겹겹이 깔려 있습니다. 여기에 고액 주담대에 거시건전성 관리부담금을 붙이자는 아이디어는

초고가 주택, 30억 기준의 함정

최근 정부가 초고가 주택을 겨냥한 보유세 강화를 다시 거론하면서 ‘기준을 30억으로 잡을 것인가’에 관심이 쏠리고 있습니다. 하지만 30억은 부자 과세의 상징이 아니라, 서울 핵심지에서는 평범한 1주택자까지 묶을 수 있는 선이 됐습니다. 30억은 전국 기준이지만, 서울 핵심지에선 중간값이 됐습니다 서울 전체로 보면 30억 이상 아파트는 10채 중 1채 수준이지만, 강남·

주택보유자의 총 세금, 나무보다 숲을 봐야

이번 부동산수첩에서는 “한국은 미국보다 보유세가 싸다”는 말을 총세(취득·보유·양도) 관점에서 다시 풀었습니다. 보유세만 떼어 비교하면 쉬워 보이지만, 의사결정은 매수와 매도까지 포함한 구조에서 갈립니다. 보유세 비교가 결론을 바꾸는 이유 미국은 지역(주·카운티·시)별로 매년 재산세가 반복되는 구조라 ‘전국 평균 몇 %’로 단정하기 어렵습니다. 한국은 재산세·종부세가 핵심이지만

‘근저당 설정’ 집주인이 은행이 되는 시대

겉으로는 거래가 성사되는 듯해 보이지만, 안에서는 은행이 빠진 자리를 매도인이 메우는 ‘사인 간 신용공급’이 커지고 있습니다. 셀러 파이낸싱은 유행하는 금융기법이 아니라 정상적인 자금조달이 막힌 시장의 결제 방식 변화입니다. 거래가 늘어난 게 아니라 ‘잔금이 미뤄진’ 구조입니다 매수자는 소유권을 넘겨받고, 매도인은 후순위 근저당 설정으로 빌려준 돈을 담보합니다.

거래는 없는데 집값은 신고가

거래가 거의 없는데 신고가만 찍히는 시장이라면, 지금 무엇부터 따져야 할까요. ‘집값이 강하다’가 아니라 ‘살 수 있는 사람이 줄었다’는 구조부터 확인해야 합니다. 신고가는 오르는데 시장이 강해진 건 아닙니다 일부 핵심 단지의 고가 거래가 통계와 체감 시세를 끌어올립니다. 하지만 그 가격을 따라갈 매수층이 두껍지 않으면 상승장은 ‘확산’이 아니라 ‘고립’됩니다. 지금 서울은 거

금리보다 무서운 자금력

금리 인하를 전제로 집을 보러 다니기 시작했다면, 지금 확인해야 할 것이 있습니다. 시장을 움직이는 건 ‘금리 전망’이 아니라 실제 자금력과 대출 실행 가능성입니다. 금리보다 먼저 꺾이는 건 ‘계획된 레버리지’입니다 금리는 내려갈 것 같다는 기대만으로도 매수 심리가 먼저 살아납니다. 하지만 물가 변수가 남아 있는 한 인하 시점은 밀릴 수 있고, 그 순간 흔들리는 건 시세가 아니

규제로 외곽까지 번지는 풍선효과

세제 개편 논의로 보유세·종부세·실거주 요건이 흔들리는 국면에서 매수·매도 결정을 앞두고 있다면 지금 확인해야 할 것이 있습니다. 이 이슈는 “세금 올리면 집값 내려간다”가 아니라 거래를 잠그고 수요를 옮기는 방식으로 시장을 바꿉니다. 보유세 강화는 ‘매물 증가’가 아니라 ‘무거래’로 갈 수 있습니다 보유세를 올리면 집주인이 바로 파는 구조로 보이지만, 양도세 부담과 거

장기보유특별공제 최대 10억 감면 제한 거론 "세제개편의 역설"

같은 논의를 두고 장기보유 1주택자와 갈아타기 수요자의 셈법이 다릅니다. 한쪽은 “더 버티면 세금이 줄까”를 보지만, 다른 쪽은 “버티는 시간이 오히려 출구세를 키울까”를 봐야 합니다. ‘장특공제 손질’의 핵심은 세율이 아니라 매도 질서입니다 서울 아파트 평균이 15억8311만원까지 올라온 상황에서, 논의는 “오래 가진 1주택”이 아니라 초고가에서 발생하는 큰 차익