집값보다 먼저 닫힌 '대출문'

서울·수도권에서 첫 집 계약을 앞두고 있다면, 집값보다 먼저 대출한도부터 다시 계산해야 합니다. 요즘은 “금리만 내려가면 되겠지”가 아니라 DSR·스트레스금리·LTV·총량관리 중 가장 낮은 문이 실제 한도를 정합니다.

연봉 5천의 한계는 ‘집값’이 아니라 ‘상환액’에서 먼저 걸립니다

은행권 DSR 40%라면 연봉 5천 기준 1년에 갚을 수 있다고 인정되는 원리금은 2천만원, 월로는 약 167만원입니다. 이 안에는 주담대뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등 기존 부채 원리금이 전부 합산됩니다. 게다가 DSR은 세금·보험료·양육비 같은 실제 지출을 빼주지 않아, “규제상 가능”과 “가계가 감당 가능”은 다를 수 있습니다.

금리가 내려도 ‘대출문’이 자동으로 열리지는 않습니다

수도권·규제지역 주담대에는 스트레스 금리 하한 3%가 적용돼, 실제 금리가 낮아져도 심사금리는 높게 계산될 수 있습니다. 예를 들어 평균금리 4.31%만 놓고 보면 30년 상환에서 이론상 3.3억 수준이지만, 스트레스 3%가 반영되면 심사금리 7.31%로 올라 2.4억대까지 줄 수 있습니다. 여기에 6억 주택에 LTV 40%면 최대 2.4억이고, 2026년 가계대출 증가율 목표 1.5% 같은 은행 총량관리가 더해지면 “DSR이 남아도” 취급이 막힐 수 있습니다.

계약 전에 ‘대출문’ 3가지를 점검합니다

• DSR에 잡히는 기존 부채(마이너스통장 한도 포함)를 먼저 정리해 월 167만원 한도를 비워둡니다.
• 변동·혼합·주기·순수고정 중 어떤 상품이 스트레스 반영 비율을 낮추는지 확인하되, 금리 자체가 더 높은지도 함께 봅니다.
• LTV·주택가격별 총액한도·은행 총량관리까지 겹쳐 최종 한도가 가장 낮게 나오는 구간을 기준으로 잔금 계획을 짭니다.