기준금리 2.75%...부동산 시장은 ‘체력전’

많은 분이 기준금리 0.25%p 인상은 “월 이자 몇 만원 늘어나는 정도”라고 생각합니다. 실제 시장에서는 이자 증가보다 ‘대출 가능액 축소’가 먼저 작동합니다.

0.25%p의 본질은 ‘이자’가 아니라 ‘승인액’입니다

주담대 1억원당 연 이자 부담은 단순 계산으로 25만원 늘어납니다. 하지만 더 큰 변화는 DSR 산정상 원리금 부담이 커지면서 같은 소득으로 받을 수 있는 한도가 줄 수 있다는 점입니다. 여기에 은행의 가산금리, 우대금리 축소, 총량관리까지 겹치면 ‘한도는 되는데 실행이 안 되는’ 상황도 나옵니다.

금리는 집값을 누르기보다 ‘살 수 있는 사람’을 줄입니다

금리 인상은 서울 집값을 바로 무너뜨리는 칼이 아니라 대출 의존 매수자를 걸러내는 필터에 가깝습니다. 현금 여력이 있는 수요는 버티지만, 갈아타기 수요는 대출이 5천만~1억원만 줄어도 계약 구조가 흔들립니다. 그래서 가격 협상보다 먼저 봐야 할 것은 “내가 이 가격에 끝까지 잔금을 치를 수 있나”입니다.

서울·수도권도 ‘서울이니까’로 방어되지 않습니다

핵심 생활권은 거래가 줄어도 매도자가 급히 내릴 이유가 없으면 가격이 쉽게 꺾이지 않습니다. 반대로 외곽의 상품성 약한 구축·비역세권·환금성 낮은 물건은 대출 축소 순간 매수자가 먼저 사라질 수 있습니다. 같은 수도권이라도 일자리·교통·입주물량에 따라 체력 차이가 더 선명해집니다.

갈아타기 전에 먼저 확인할 것

• 명목 한도 말고 ‘은행 실제 승인액’을 기준으로 목표 매수가를 다시 잡습니다.
• 기존 집 매도 시점·신규 잔금일·임차인 일정·대출 승인일을 한 장의 자금계획표로 묶습니다.
• 금리가 추가로 0.5%p 더 올라가도 5년 이상 버틸 현금흐름인지 점검한 뒤 움직입니다.