‘근저당 설정’ 집주인이 은행이 되는 시대

겉으로는 거래가 성사되는 듯해 보이지만, 안에서는 은행이 빠진 자리를 매도인이 메우는 ‘사인 간 신용공급’이 커지고 있습니다. 셀러 파이낸싱은 유행하는 금융기법이 아니라 정상적인 자금조달이 막힌 시장의 결제 방식 변화입니다.

거래가 늘어난 게 아니라 ‘잔금이 미뤄진’ 구조입니다

매수자는 소유권을 넘겨받고, 매도인은 후순위 근저당 설정으로 빌려준 돈을 담보합니다. 하지만 구매력이 늘어난 게 아니라 지금 못 낸 대금을 미래 부채로 넘긴 것입니다. 그래서 거래량만 보고 수요 회복으로 해석하면 착시가 생깁니다.

규제가 만든 공백을 ‘은행 밖 부채’가 채웁니다

규제지역 LTV 40%, 비규제 70%처럼 금융권 문턱이 높아지면 가격이 조정되거나 거래가 멈추는 게 정상입니다. 그런데 매도인이 대출을 붙이면, 규제는 유지된 채 레버리지만 개인 간 계약으로 이동합니다. 은행이 하던 소득·상환능력 심사를 이제 매도인이 떠안는 구조라, 위험이 사라진 게 아니라 위치만 바뀐 것입니다.

같은 셀러 파이낸싱이라도 지역별 의미가 다릅니다

서울 핵심지는 가격을 안 내리려는 방어 수단으로, 수도권 일부는 거래절벽을 넘기 위한 장치로 섞여 나타납니다. 지방에서는 잔금 유예·저리 제공이 사실상 할인에 가깝게 작동할 수 있어 더 냉정하게 봐야 합니다. “합법”은 맞지만, 안전까지 보장하지는 않습니다.

계약 전에 점검할 것

• 매매가격 협상과 대출 조건 협상을 분리해, 가격 적정성부터 먼저 확인해야 합니다.
• 후순위 근저당의 순위·선순위 대출액·상환기한을 기준으로 경매/가격하락 시 회수 가능성을 계산해야 합니다.
• “나중에 은행 대환”이 막힐 수 있으니, DSR·금리·규제 유지를 가정한 출구 시나리오를 점검해야 합니다.