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칼럼&유튜브

윤준 대표가 매체에 연재한 글과 유튜브 영상을 한곳에 모았습니다.

65세가 노인이 아닌 시대, 집을 팔 사람과 지킬 사람

노인 연령 기준이 65세에서 70세·75세로 조정되면, 복지는 ‘줄이는’ 게 아니라 받는 시점을 늦추는 쪽으로 구조가 바뀝니다. 그 사이(65~74세)의 공백은 결국 각 가구가 주택과 현금흐름으로 메워야 합니다. ‘고령화’는 가격 이슈가 아니라 매도·보유 구조 변화입니다 초고령사회에서는 고령층이 주변 수요가 아니라 핵심 보유자이자 잠재 매도자가 됩니다. 문

NBN미디어2026.10.13

칼럼

2028년 시장, 금리보다 보유 능력이 가른다

최근 세제·대출 기조가 ‘거래는 일부 열고, 보유는 계속 조인다’로 굳어지면서 시장의 관심이 금리보다 ‘버틸 힘’으로 이동하고 있습니다. 2028년 전후 시장은 가격 조정 자체보다 보유비용을 감당 못하는 주체의 퇴장이 먼저 나타날 수 있습니다. 세금은 가격을 때리기보다 보유자를 흔듭니다 세제 변화가 집값을 즉시 무너뜨리는 게 아닙니다. 늘어난 비용은 시간이 지나며 누적되

NBN미디어2026.10.12

칼럼

역세권 다음은 조망권…입지 안의 서열이 다시 갈린다

같은 역세권 안에서 갈아타기나 신규 매수를 앞두고 있다면, 이제는 ‘입지’만으로 비교가 끝나지 않습니다. 입지 안의 상품 서열이 다시 갈리면서 동·층·향·조망이 가격과 환금성을 좌우하는 구간이 커졌습니다. 조망권은 역세권의 대체재가 아닙니다 ‘조망이 역을 이겼다’가 아니라 역세권이 기본값이 된 시장입니다. 교통과 생활 인프라가 받쳐주는 곳에서만 조망·채광·개방감이 추가

NBN미디어2026.10.09

칼럼

연 19% 적금, 금리보다 구조를 봐야 한다

이번 부동산수첩에서는 청년미래적금의 ‘연 19%’를 금리로 오해하면 왜 판단이 틀어지는지 짚었습니다. 이 상품은 고금리 적금이 아니라 은행이자+정부기여금+비과세를 합친 ‘가입효과’ 구조입니다. ‘연 19%’는 확정금리가 아니라 환산값입니다 통장에 연 19%가 찍히는 상품이 아닙니다. 은행 약정금리(우대조건 충족 전제)에 정부기여금, 비과세 절감분을 더해 일반 과세 적금의 단리

NBN미디어2026.10.08

칼럼

지금 부동산의 핵심은 상승이 아니라 선별이다

겉으로는 ‘오를까, 내릴까’만 묻기 쉬워 보이지만, 안에서는 돈이 통과하는 길이 지역·자산별로 갈라지는 선별이 진행되고 있습니다. 지금은 방향을 맞히는 게임이 아니라, 정책·수요·환금성을 한꺼번에 통과하는 자산만 남는 구간입니다. ‘전면 부양’이 아니라 ‘부분 정상화’가 반복되는 이유 정부는 급등도 거래절벽도 피하려고 합니다. 그래서 공급 확대를 말하더라도 대출·세금은 관리

NBN미디어2026.10.06

칼럼

전세를 죽이는 정책, 서민 주거의 계단을 부순다

전세로 계속 살아야 한다면, 지금 무엇부터 따져야 할까요. 전셋값보다 더 위험한 신호는 가격보다 먼저 사라지는 ‘매물’입니다. 전세난은 ‘상승장’이 아니라 ‘매물 없는 시장’입니다 서울 전셋값은 이미 7%대 후반 올랐지만, 더 빠른 건 전세 매물의 증발입니다. 토지거래허가구역 확대 이후 임대인은 “세입자를 들이면 매도·실거주 선택이 꼬일 수 있다”는 우려로 전세를 거둬들이기 시

NBN미디어2026.10.04

칼럼

임대사업자 말소, 세제 퇴로가 막힌다.

같은 ‘임대사업자 등록 말소’를 두고 어떤 사람은 행정 절차가 끝난 것으로 계산하고, 어떤 사람은 세금 규칙이 다시 시작된 것으로 계산합니다. 전자에 머무르면 말소 이후 열릴 수 있는 종부세·현금흐름 리스크를 놓치기 쉽습니다. 말소는 종료가 아니라 ‘과세체계 복귀’입니다 등록이 말소되면 혜택이 사라지는 수준이 아니라, 주택이 기존 과세체계로 돌아가는 출발점이 됩니

NBN미디어2026.10.03

칼럼

일시적 2주택 2년, 갈아타기 시간표가 짧아졌다

많은 분이 ‘일시적 2주택은 어차피 3년 안에만 팔면 된다’고 생각합니다. 실제 제도는 조정대상지역에서의 갈아타기 시간표를 더 짧게 잡도록 바뀌는 쪽으로 작동합니다. ‘1년 단축’은 세무가 아니라 협상력 문제입니다 조정대상지역에서 새 집을 산 뒤 기존 집을 파는 특례기간이 3년→2년으로 줄면, 버틸 시간이 아니라 처분을 실행해야 하는 시간이 됩니다. 3년은 전세

NBN미디어2026.10.02

칼럼

집은 팔으라더니...세입자는 나가지 말라는 정부

계약갱신청구권은 한 번 행사되면 2년이 더 붙습니다. 이 2년이 뜻하는 것은 ‘세입자를 보호한다’가 아니라, 세금·대출·실거주 규제의 각기 다른 시간표가 한 주택 안에서 충돌한다는 현실입니다. ‘팔라’는 세제와 ‘못 팔게’ 만드는 거래 조건 정부는 등록임대사업자 혜택에 시한을 걸어 처분을 압박하는 쪽으로 움직입니다. 그런데 세입자는 갱신권으로 거주를 연장할 수 있고, 매

NBN미디어2026.10.01

칼럼

집 한 채 노후, 시니어타운으로 움직인다

집 한 채를 지키며 노후를 버틸 계획이라면, 이제는 집값이 아니라 현금흐름부터 다시 계산해야 합니다. ‘팔고 전세로 옮기면 된다’는 공식이 전세난과 비용 증가로 더는 잘 작동하지 않습니다. ‘자산 부자’처럼 보이지만, 실제로는 현금흐름이 막힙니다 60세 이상 가구 자산에서 부동산 비중이 77.6%까지 올라 집이 곧 노후자금 통장이 됐습니다. 문제는 재산세·종부세, 건강보

NBN미디어2026.09.30

칼럼

종부세 완화의 환상, 진짜 청구서는 2028년에 온다

최근 종부세 ‘완화’가 이야기되지만, 9월 고지서를 받아든 뒤 “왜 더 늘었나”를 체감하는 집주인이 늘었습니다. 공제액만 보면 완화처럼 보이지만, 실제 청구서를 결정하는 건 공정시장가액비율·세율·세부담 상한·세액공제 한도입니다. 완화의 핵심은 ‘공제액’이 아니라 ‘공제 한도’입니다 기본공제는 12억원으로 복원됐지만, 2028년부터 고령자·장기보유 세액공제에 600만원 한도

NBN미디어2026.09.29

칼럼

오피스텔 강세, 전세난이 밀어 올렸다

같은 서울 오피스텔 상승을 두고 ‘오피스텔 자체 호황’으로 보는 쪽과 ‘아파트 전세난이 만든 대체시장 급등’으로 보는 쪽의 셈법이 다릅니다. 저는 후자에 가깝습니다. 전세·대출·빌라 신뢰·공급이 동시에 막히면서 세입자가 더 비싼 선택지로 밀려난 결과이기 때문입니다. ‘트리플 강세’는 수요 분산이 아니라 수요 몰림입니다 서울 오피스텔은 월세만 오르는 장이 아니라 매매·전세·월세가 함께

NBN미디어2026.09.28

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