종부세 완화의 환상, 진짜 청구서는 2028년에 온다

최근 종부세 ‘완화’가 이야기되지만, 9월 고지서를 받아든 뒤 “왜 더 늘었나”를 체감하는 집주인이 늘었습니다. 공제액만 보면 완화처럼 보이지만, 실제 청구서를 결정하는 건 공정시장가액비율·세율·세부담 상한·세액공제 한도입니다.

완화의 핵심은 ‘공제액’이 아니라 ‘공제 한도’입니다

기본공제는 12억원으로 복원됐지만, 2028년부터 고령자·장기보유 세액공제에 600만원 한도가 걸립니다. 지금까지는 최대 80% 공제가 가능했기 때문에, 세액이 커질수록 체감 효과가 컸습니다. 문제는 집값 상승으로 과표가 오를수록, 공제율이 아니라 현금으로 납부해야 하는 절대액이 반복해서 커진다는 점입니다.

1주택도 예외가 아닌 ‘현금흐름’의 문제입니다

종부세 납세자의 54%가 1주택자입니다. 다주택 규제의 연장처럼 보이지만 실제 충격은 고가 1주택·은퇴 장기보유자로도 확산됩니다. 선택지는 월세 전가, 자녀 이전, 매도, 납부유예로 갈리는데, 월세 전가는 수요가 받쳐주는 입지에서만 가능합니다. 결국 서울은 버티는 쪽으로, 지방의 비거주 자산은 처분 압력이 커지는 방향으로 갈라질 수 있습니다.

2028년 청구서를 대비해 지금 점검할 것

• 2028년 이후 예상 종부세를 ‘공제율’이 아니라 세액공제 600만원 한도 적용 후로 다시 계산해야 합니다.
• 매도·증여·상속을 고민한다면, 세금보다 먼저 해당 자산의 시장성(거래 가능성)과 보유 중 현금흐름을 점검해야 합니다.
• 고지서 부담만으로 성급히 던지기보다, 조건이 맞는 경우 납부유예로 시간 확보가 가능한지부터 확인해야 합니다.