전세를 죽이는 정책, 서민 주거의 계단을 부순다

전세로 계속 살아야 한다면, 지금 무엇부터 따져야 할까요. 전셋값보다 더 위험한 신호는 가격보다 먼저 사라지는 ‘매물’입니다.

전세난은 ‘상승장’이 아니라 ‘매물 없는 시장’입니다

서울 전셋값은 이미 7%대 후반 올랐지만, 더 빠른 건 전세 매물의 증발입니다. 토지거래허가구역 확대 이후 임대인은 “세입자를 들이면 매도·실거주 선택이 꼬일 수 있다”는 우려로 전세를 거둬들이기 시작했습니다. 전세시장은 거래 가능한 수량이 줄면 세입자끼리 경쟁하고, 그 순간 협상력은 임대인으로 이동합니다. 규제로 수요를 누르려 했지만 결과적으로 임대인·임차인 모두 행동을 앞당겼습니다.

전세를 줄이면 집값이 잡히는 게 아니라 ‘경로’가 바뀝니다

전세를 사금융처럼 규정해 축소하면 수요가 사라지지 않습니다. 세입자는 더 비싼 월세로 이동하거나, 불안 때문에 매매시장으로 조기 진입합니다. 전세가율을 원인으로 보는 시각도 인과가 뒤집혀 있습니다. 집값에는 지불능력이라는 상한이 있고, 정책은 단기 변동성보다 기존 주택(서울 190만 호)의 회전을 막지 않는 쪽에 초점을 둬야 합니다.

전세로 남아 있어야 한다면 점검할 것

• 갱신 가능성(집주인 실거주·매도 계획)과 전세대출 가능액을 먼저 확정합니다.
• ‘나중에 나오겠지’가 아니라 매물 탐색 시점을 앞당겨 경쟁구간을 피합니다.
• 전세가 불안이 매수 압박으로 번질수록, 최고가 추격보다 지불능력 상한 아래의 협상 여지를 확인합니다.