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칼럼&유튜브

윤준 대표가 매체에 연재한 글과 유튜브 영상을 한곳에 모았습니다.

5월 부동산 양도세 충격 다가온다

2026년 5월 9일이 다가옵니다. 이 날짜가 뜻하는 것은 ‘가격 전망’이 아니라 세금 규칙이 바뀌기 전후로 매도·보유·증여 판단이 갈리는 시점이라는 점입니다. 상속세 ‘18억 공제’는 확정이 아니라 기대입니다 상속세 공제 확대 발언은 전면 감세가 아니라 “집 한 채는 팔지 말고 유지하게 하자”는 신호에 가깝습니다. 문제는 법이 바뀌기 전에 시장이 먼저 반응해 서울

NBN미디어2026.03.24

칼럼

전세보증 문턱 강화의 역설, 세입자 월세 폭등 온다

전세로 이사 계약을 앞두고 있다면 지금 확인해야 할 것이 있습니다. 전세사기만 피하면 된다고 생각하기 쉽지만, 보증 문턱 강화가 전세 자체를 월세로 바꾸는 방향으로 작동하고 있습니다. ‘안전장치 강화’가 ‘월세화’로 이어진 이유 전세보증금 반환보증 요건이 공시가격의 150%에서 126%로 낮아지면서, 임대인은 보증 한도에 맞추기 위해 전세보증금을 내릴 수밖에 없었습니다. 문제는

NBN미디어2026.03.24

칼럼

세무 상담 준비에 세금이 달라진다

많은 분이 세무사에게 가면 알아서 절세안을 내준다고 생각합니다. 실제로는 내가 가져간 자료와 숫자가 상담의 결론을 결정합니다. 세무 상담은 ‘세율’이 아니라 ‘사실관계 확정’입니다 상담 초반에 막히는 건 세법이 아니라 취득가액·보유기간·거주기간 같은 기초 데이터입니다. 등기부등본, 취득 계약서, 취득세 납부내역이 없으면 필요경비부터 흔들리고 계산은 보수적으로 갈 수밖에 없습니다

NBN미디어2026.03.24

칼럼

규제 칼날, 한 채라도 예외없다

정부 규제의 기준축이 ‘몇 채 보유’에서 ‘실거주 여부’로 이동하고 있습니다. 아직 확정된 조문보다 먼저, “1주택이어도 비거주면 투자로 본다”는 정책 언어가 시장의 가격과 거래를 흔들기 시작했습니다. 1주택 ‘안전지대’가 좁아지는 이유 이 변화는 세율 몇 %의 문제가 아니라 보호받는 조건이 바뀌는 문제입니다. 과거엔 1주택이라는 외형이 방패였지만, 앞으로는 “그 한 채

NBN미디어2026.03.24

칼럼

사업자 대출 ‘우회 투자’ 시대는 끝났다

사업자대출로 주택을 사려 한다면, 지금 무엇부터 따져야 할까요. 이 이슈는 ‘규제가 또 늘었다’가 아니라 돈의 성격을 추적하는 시장으로 기준이 바뀌었다는 신호입니다. 자금조달계획서가 ‘형식’이 아닌 ‘검증의 출발점’이 됐습니다 국세청은 자금조달계획서에 사업자대출로 적힌 건을 전수 검증하겠다고 했습니다. 사업자대출을 주택 취득에 돌리고 이자까지 경비 처리했다면 탈세로 보고

NBN미디어2026.03.23

칼럼

임대사업자 생존 전략, 이대론 안된다

같은 정책 신호를 두고도 의무임대가 남은 사람과 이미 끝난 사람의 셈법이 완전히 다릅니다. 지금은 ‘세금이 늘었다’가 아니라 월세화(수익 구조)와 세제 축소·중과(세금 구조)가 동시에 바뀌는 국면입니다. 월세화는 선택이 아니라 ‘임차인 모집 조건’이 됐습니다 비아파트 전세는 보증 요건 강화로 빠르게 밀리고, 연립·다세대 월세 비율이 52.99%를 넘

NBN미디어2026.03.21

칼럼

다주택자 출구 막히고 실수요자 입구가 열린다

겉으로는 ‘양도세 중과 재시행’이라는 세금 뉴스처럼 보이지만, 안에서는 다주택 매물을 시장에 끌어내는 규제 패키지가 완성되고 있습니다. 5월 9일은 세율 변경일이 아니라, 매도·매수의 행동 규칙이 바뀌는 분기점입니다. 5월 9일 재가동의 무게: 세율이 아니라 ‘선택 강제’ 조정대상지역 다주택자는 5월 9일부터 중과가 다시 붙습니다(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p, 지

NBN미디어2026.03.20

칼럼

보유세 상승 최대 50% 버틸수있나

5월 9일 전후로 매도·보유 판단이 갈리기까지 남은 시간이 길지 않습니다. 이번 국면은 ‘전국이 같이 흔들린다’가 아니라 서울은 세금, 지방은 수요라는 서로 다른 공포를 구분하는 싸움입니다. 서울: 보유세 상승은 ‘붕괴’가 아니라 ‘재편’을 부릅니다 서울 핵심지는 공시가격과 보유세 부담이 커져도 바로 무너지기보다 보유 자산의 압축이 먼저 나옵니다. 여러 채 중 비핵심을

NBN미디어2026.03.19

칼럼

공시가 급등 원인, 세금 규제가 본질이 아니다

이번 부동산수첩에서는 ‘공시가 급등’을 세금뉴스로만 보면 판단을 놓친다는 점을 짚었습니다. 핵심은 세율이 아니라 자산을 선별하는 방식과 의사결정 시점을 앞당기는 구조입니다. 평균이 아니라 ‘집중’이 본질입니다 전국 공동주택 공시가격은 평균 9.16% 상승, 서울은 18.67%로 더 가팔랐습니다. 그런데 더 중요한 건 서울 전체가 아니라 핵심 입지에 상승이 몰렸다는 사

NBN미디어2026.03.18

칼럼

장특공제 개편, 입법 리스크보다 먼저 봐야 할 매도 전략

장특공제 개편 논의가 본격화되면 비거주 1주택 보유공제, 양도차익 규모별 공제, 공정시장가액비율까지 한 묶음으로 바뀔 수 있습니다. 아직 확정된 법보다 먼저 시장을 흔드는 것은 “통과할지도 모른다”는 가능성이고, 매도 전략은 그 가능성에 맞춰 선제적으로 달라집니다. ‘입법 리스크’보다 먼저 계산할 것은 내 세금의 민감도입니다 이번 이슈는 세율 몇 % 조정이 아니라, 공제 구

NBN미디어2026.03.17

칼럼

강남은 내리고 강서는 오르는 서울, 정책이 가격 지도를 다시 그린다

최근 정부가 비거주 초고가 보유 부담(보유세·장특공제 손질)을 예고하고, 다주택자 양도세 중과 유예 종료(5/9)를 시간표로 못 박으면서 서울 안에서도 돈의 이동 방향에 관심이 쏠리고 있습니다. 평균 상승률(전국 0.04%)만 보면 조용해 보이지만, 실제로는 강남이 눌리고 강서·강북이 받치는 구조가 드러났습니다. 같은 서울인데, 강남은 내려가고 강서는 오른 이유

NBN미디어2026.03.17

칼럼

장특공제 개편 앞 매도 타이밍, 유형별로 갈리는 이유

3억4천만원이 한 번의 매도에서 갈릴 수 있습니다. 이 변화가 뜻하는 것은 ‘장특공제 개편’이 아니라 내가 어떤 보유·거주 유형이냐에 따라 타이밍의 기준선이 완전히 달라진다는 점입니다. 장특공제 이슈, 먼저 ‘유형’부터 갈립니다 서둘러 팔거나 근거 없이 버티는 판단이 가장 비쌉니다. 이번 국면은 ‘규제 강화’가 아니라 다주택·비거주·실거주를 갈라 세금 구조를 재배치하는

NBN미디어2026.03.16

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