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칼럼&유튜브

윤준 대표가 매체에 연재한 글과 유튜브 영상을 한곳에 모았습니다.

재건축 공급 파헤치기① 잠실의 지위상승

5,105세대 재건축 확정 소식이 나왔습니다. 이 변화가 뜻하는 것은 ‘공급 부담’보다 ‘잠실의 가격 기준점이 다시 세워진다’는 신호입니다. ‘물량’이 아니라 ‘급’이 바뀌는 재건축입니다 잠실 장미는 낡은 단지 정비로만 보면 반만 본 것입니다. 49층, 공공주택 551세대뿐 아니라 공원·생활SOC·교통개선·한강~역 보행축을 한 번에 묶었습니다. 집을 더 짓는 사업이 아니라, 생

NBN미디어2026.03.31

칼럼

재건축 공급 파헤치기② 여의도의 격상

같은 여의도 재건축 발표를 두고도 ‘공급이 늘어 가격이 눌린다’는 셈법과 ‘도시 기능 격상으로 가격 기준이 바뀐다’는 셈법이 갈립니다. 여의도는 아파트 동네가 아니라 국제금융도심이어서, 숫자보다 구조를 먼저 봐야 합니다. 1,302세대는 ‘공급’이 아니라 ‘격상’의 신호입니다 삼익·은하 재건축은 합계 1,302세대지만, 시장이 더 크게 보는 건 일반상업지역 상향과

NBN미디어2026.03.31

칼럼

재건축 공급 파헤치기③ 마포의 실수요

최근 서울 정비사업에서 ‘공급이 늘어난다’보다 ‘사업이 얼마나 빨리 굴러가느냐’가 가격과 임대차를 먼저 흔들고 있습니다. 아현1구역 공공재개발은 마포를 “될까”의 구간이 아니라 “속도가 붙는가”의 구간으로 옮겨놓는 사건입니다. 마포·아현은 화려한 기대감이 아니라 ‘실제 계약’으로 움직입니다 잠실·여의도처럼 상징이나 기능 프리미엄이 먼저 붙는 시장과 달리, 마포·아현은 직

NBN미디어2026.03.31

칼럼

재건축 출구 막혔다

재건축 단지 매수·증여·상속을 앞두고 있다면 지금 가격보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 서울 재건축은 ‘거래가 안 된다’가 아니라 출구(지위 양도)가 먼저 막히는 구조로 바뀌고 있습니다. 재건축을 일반 매매로 보면 판단이 틀립니다 투기과열지구에서 조합설립인가를 받으면 조합원 지위 양도 제한이 원칙입니다. 팔고 싶어도 못 팔고, 넘기고 싶어도 못 넘기는 순간부터 자산

NBN미디어2026.03.30

칼럼

선거 뒤 보유세 칼날에 1주택자도 안전지대 좁아진다

많은 분이 “보유세는 다주택자만의 문제”라고 생각합니다. 실제로는 초고가·비거주 1주택까지 타깃이 확장될 수 있다는 ‘검토 신호’만으로도 거래와 보유 심리가 먼저 흔들립니다. 확정된 세금보다 ‘방향’이 시장을 움직입니다 지금 확인되는 것은 보유세 인상 ‘결정’이 아니라 강한 검토 기류입니다. 다만 세금은 한 번 방향이 잡히면 입법 전에도 매도·관망 계산을 바꿉니다. 특히

NBN미디어2026.03.27

칼럼

공공주택, 분양 줄고 임대 는다

공공분양을 기다리던 입장이라면, 이제 무엇부터 따져야 할까요. 이번 변화는 ‘공급 확대/축소’가 아니라 공공주택의 중심을 분양에서 임대로 옮기는 정책 전환입니다. 분양 축소는 수요를 없애지 않고 옮깁니다 공공주택지구는 임대 비율(35% 이상)과 분양 상한(25% 이하, 조정 가능)처럼 비율을 시행령으로 조절할 수 있는 구조입니다. 정부가 임대를 끝까지 임대로 쌓겠다는 쪽

NBN미디어2026.03.27

칼럼

5월 9일 D-DAY, 양도세중과 최대 82.5%

같은 5월 9일을 두고 다주택 매도자는 ‘출구가 좁아지는 날’로, 무주택·갈아타기 수요는 ‘협상력이 생기는 날’로 셈법이 다릅니다. 이 국면은 전망 싸움이 아니라 계약 요건·잔금 기한·세율 구조를 맞추는 싸움입니다. 5월 9일 이후, 세율이 아니라 ‘구조’가 바뀝니다 양도세 중과 유예가 끝나면 조정대상지역에서 2주택은 기본세율+20%p, 3주택 이상은 +30%p가 다시

NBN미디어2026.03.27

칼럼

공공임대 5만 공실, 수요가 만족 못하는 이유

경기 외곽 소형 빌라·오피스텔이나 지방 소형 구축을 보유(또는 추가 매입)하려는 분이라면, 지금 리스크부터 다시 계산해야 합니다. 공공임대 4만8,398가구 공실(전체 4.1%)은 ‘공급이 부족하다’는 문장만으로 설명되지 않습니다. 5만 공실의 본질: “양”이 아니라 “맞지 않는 공급” 공실 증가는 행정 공백이 아니라 수요가 원하는 조건과 어긋난 결과입니다. 정책은 ‘얼

NBN미디어2026.03.26

칼럼

서울은 버티고 지방은 흔들린다

겉으로는 “유동성만 풀리면 부동산은 결국 오른다”로 보이지만, 안에서는 인구 감소·지역 쏠림·대출 규제가 가격을 가르는 구조가 굳어지고 있습니다. 이제 싸움의 핵심은 ‘얼마나 오르나’가 아니라 어느 지역에 수요가 남나입니다. ‘전국 우상향’이 끝나면, 시장은 동시에 여러 개가 됩니다 서울이 오르면 전국이 따라가던 확산형 장세는 약해졌습니다. 서울 안에서도 핵심과 비핵심의

NBN미디어2026.03.26

칼럼

자칫 빠질 수 있는 임대주택 매도의 함정

이번 부동산수첩에서는 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 ‘세율 뉴스’가 아니라 거래가 가능한 집을 다시 나누는 장치로 봤습니다. 특히 임차인 있는 집 매수에서 “전입 유예가 된다”는 말이 어디까지 맞는지부터 정리해야 합니다. 전입 유예는 ‘무주택자’가 아니라 ‘거래 조합’에 붙습니다 전입 유예는 임차인 있는 매매 전반에 열어준 특례가 아닙니다. 양도세 중과 대상인 다주택자

NBN미디어2026.03.25

칼럼

현 부동산 시장은 하락장 아닌 수요 재편 시장

최근 고가주택 대출을 더 강하게 조이는 규제가 이어지면서 “이제 하락장인가”에 관심이 쏠리고 있습니다. 하지만 지금은 가격이 일제히 내려가는 국면이라기보다 수요가 ‘살 수 있는 구간’으로 재배치되는 시장에 가깝습니다. 하락장이 아니라 ‘동시에 벌어지는 조정과 버팀’ 주간 지표에서 전국은 0.02% 상승, 서울은 0.05% 상승으로 ‘전면 하락’이라 부르기엔 숫자가 다릅니다. 대

NBN미디어2026.03.25

칼럼

규제 칼날, 한 채라도 예외없다

정부 규제의 기준축이 ‘몇 채 보유’에서 ‘실거주 여부’로 이동하고 있습니다. 아직 확정된 조문보다 먼저, “1주택이어도 비거주면 투자로 본다”는 정책 언어가 시장의 가격과 거래를 흔들기 시작했습니다. 1주택 ‘안전지대’가 좁아지는 이유 이 변화는 세율 몇 %의 문제가 아니라 보호받는 조건이 바뀌는 문제입니다. 과거엔 1주택이라는 외형이 방패였지만, 앞으로는 “그 한 채

NBN미디어2026.03.24

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