양도세, 버티는 자의 시장

최근 정부가 양도세 중과 배제 요건을 ‘소유권 이전’에서 ‘토지거래허가 신청 접수’ 기준으로 완화하면서, 서울 매물이 다시 나올 것이라는 기대가 커졌습니다. 그런데 시장은 ‘매물 증가’가 아니라 버틸 수 있는 매도자만 남는 구조로 재편되는 쪽에 가깝습니다.

거래절벽이 아니라 ‘공급절벽’이 가격을 떠받칩니다

서울 아파트 매물은 3월 약 8만 건에서 4월 7만4천 건 안팎으로 줄었습니다. 거래가 줄면 약세로 보이지만, 핵심지는 거래량보다 유효매물의 두께가 가격을 결정합니다. 팔 사람은 이미 팔았고, 남은 쪽은 “이 가격에 팔 이유가 없다”로 정렬되면 가격은 쉽게 밀리지 않습니다. 이때 전세가 먼저 타이트해지며 체감 강도가 커집니다.

세금 뉴스는 ‘서울 전체’가 아니라 ‘자산별 온도’를 가릅니다

이번 완화는 급매 압력을 낮춰 보유 심리를 강화하는 효과가 먼저 나타날 수 있습니다. 다만 서울도 같은 서울이 아닙니다: 상급지는 희소성·학군·직주근접·현금수요가, 수도권은 서울 접근성과 공급 부담이, 지방은 수요 기반이 변수가 됩니다. 그래서 ‘서울 상승’ ‘전국 동반’처럼 한 문장으로 결론내리면 판단이 틀어집니다. 지금은 세금이 아니라 희소성을 끝까지 버틸 자산만 남는 장입니다.

갈아타기·실거주라면 지금 점검할 것

• 내가 보려는 단지가 대체 불가능한 입지(학군·직주근접·교통)인지부터 점검합니다.
• 해당 생활권의 입주 물량과 전세 수급을 함께 봐야 매수·대기 판단이 섭니다.
• 비핵심(외곽·공급 누적·수요 약한 상품)은 ‘버티기 장세’에 묶지 말고 정리/대기 시나리오를 분리합니다.