보유세, 과표가 더 무섭다

2026년 공시가격이 전국 평균 9.16% 오른 상태에서, 종부세는 세율표보다 과세표준(과표) 계산식이 먼저 바뀔 수 있습니다. 2026년 4월 8일 발의된 종부세법 개정안은 공정시장가액비율 폐지 등으로 같은 집값에서도 세 부담이 더 빨리 커지는 구조를 건드립니다.

세율보다 먼저 움직이는 ‘과표 카드’

보유세 공포의 핵심은 “세율 인상”이 아니라 과표를 키워 체감 부담을 올리는 방식입니다. 세율은 논쟁이 길지만, 과표 요소(공시가격·비율)는 조정이 상대적으로 빠릅니다. 그래서 법안이 통과·시행 전이라도 시장은 “계산식이 바뀔 수 있다”는 신호에 먼저 반응합니다. 특히 공시가격이 이미 오른 해에는 충격이 겹칩니다.

이번 신호가 먼저 꽂히는 곳

현실화율 69% 유지에도 서울은 전국 평균보다 더 올랐고, 강남3구(24.7%)·한강 인접 자치구(23.13%)처럼 핵심지일수록 과표 확대의 체감이 큽니다. 서울은 급매로 무너진다기보다 현금흐름이 되는 보유 주체로 재편될 가능성이 높습니다. 반면 수도권 외곽·지방 비핵심은 수익률이 낮아 보유 피로가 먼저 누적될 수 있습니다.

보유세 국면에서 달라지는 판단 기준

• 공시가격 상승률과 별개로, 내 자산은 과표(공시가격×비율) 변화에 얼마나 민감한지부터 계산합니다.
• “더 살까”보다 “무엇을 줄일까”가 먼저이며, 외곽·지방·수익성 낮은 자산부터 우선순위를 재점검합니다.
• 1주택이라도 고가 구간이면 공제요건(실거주 등) 변화 가능성을 전제로 보유·갈아타기 시나리오를 다시 짭니다.