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칼럼&유튜브

윤준 대표가 매체에 연재한 글과 유튜브 영상을 한곳에 모았습니다.

부동산 양도세ㆍ대출ㆍ허제 3중 규제의 셈법

7월 세제개편안과 시행령 손질로 양도세·보유세의 계산식이 달라질 가능성이 큽니다. 동시에 수도권의 대출 규제와 토지거래허가제(토허제)가 맞물리면서, 이번 사이클은 “완화”가 아니라 입구(매수)와 출구(매도)를 함께 조이는 구조로 읽어야 합니다. 2021년과 다른 점: 출구만 막지 않고 입구부터 죕니다 과거엔 양도세 중과로 매도만 막아 매물 잠김→호가 상승 회로가

NBN미디어2026.05.18

칼럼

국세청 양도세 고지의 숨은 뜻

최근 국세청이 5월 초 양도소득세 확정신고 안내문을 대규모로 발송하면서, 5~6월 거래와 명의정리 흐름에 다시 관심이 쏠리고 있습니다. 이건 ‘연례 안내’가 아니라 거래 데이터를 한 번 걸러낸 뒤 시장에 먼저 신호를 준 이벤트로 봐야 합니다. ‘22만 명’의 핵심은 부동산 1만 명입니다 전체 숫자에서 부동산 비중이 작아 보이면 판단이 흔들립니다. 중요한 건 부동산 안내 대상

NBN미디어2026.05.18

칼럼

양도세 100% 감면의 진실

5월 9일 이후 매도를 고민하는 다주택자·등록임대 보유자라면, 지금은 ‘절세 비법’보다 내 자산이 어느 규칙에 묶이는지부터 다시 확정해야 합니다. ‘양도세 100% 감면’은 넓어진 혜택이 아니라, 시장을 순응형 장기임대 vs 일반 보유로 갈라놓는 분기점입니다. ‘100% 감면’은 등록의 보상이 아니라 완주의 보상입니다 양도세 100% 감면은 있을 수 있지만, 등록만

NBN미디어2026.05.14

칼럼

‘첫집’ 감면의 문턱

겉으로는 생애최초 취득세를 최대 200만 원 깎아주는 혜택처럼 보이지만, 안에서는 ‘실거주만 우대’로 질서를 재정렬하는 장치가 작동하고 있습니다. 이 제도는 싸게 사게 해주는 정책이 아니라, 들어와서 실제로 살 사람만 남기려는 필터에 가깝습니다. 감면의 핵심은 금액이 아니라 ‘자격+사후의무’입니다 대상은 본인·배우자 모두 주택 소유 이력이 없는 무주택 세대주로 넓

NBN미디어2026.05.14

칼럼

잠실 아파트, 모두 다 같은 건 아니다

같은 ‘잠실 재건축’이라도 실수요자와 투자자의 셈법이 다릅니다. 실수요자는 불확실성을 줄이는 쪽으로, 투자자는 사업 단계와 현금흐름을 먼저 따져야 합니다. 잠실은 ‘재건축 뉴스’가 아니라 ‘도시 기능 이동’입니다 잠실 재건축은 노후 단지 정비로 보이지만, 실제로는 강남의 중심 기능이 동남권으로 확장되는 흐름에 가깝습니다. 삼성동(GBC·영동대로)과 잠실(MICE·수변·스

NBN미디어2026.05.14

칼럼

집값 상승의 전조...전세의 역설

전세를 구하는 입장이라면, 지금 무엇부터 따져야 할까요. 전셋값이 올랐다는 사실보다 ‘전세 자리가 줄어드는 구조’가 더 위험합니다. 전세 상승은 반등이 아니라 ‘공급 압박’입니다 서울 평균 전셋값이 6억8147만원, 중위값도 6억원을 넘었습니다. 일부 고가 단지의 착시가 아니라 시장의 중심 가격대가 올라간 신호입니다. 더 중요한 건 속도입니다. 전세는 최근 몇 달 연속 상승 폭

NBN미디어2026.05.12

칼럼

‘잠긴’ 시장의 역설

많은 분이 “규제가 세지면 집값이 눌린다”라고 생각합니다. 실제로는 가격보다 거래·전세·공급이 먼저 잠기면서 체감 부담이 커집니다. 규제의 표적은 ‘다주택’에서 끝나지 않습니다 시장은 법이 통과된 뒤가 아니라 검토 신호만으로도 먼저 얼어붙습니다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료(5/9)처럼 미뤄졌던 부담이 현실이 되면 매도는 더 어려워집니다. 여기에 비거주 1주택자

NBN미디어2026.05.12

칼럼

‘거주’만 남긴 세제 개편

임대 중인 1주택을 언제 팔지(또는 증여할지) 고민 중이라면, 지금부터는 ‘보유기간’보다 거주계획을 먼저 점검해야 합니다. 장기보유특별공제 논의는 공제율 조정이 아니라, 세제가 무엇을 실수요로 인정할지 기준을 바꾸는 신호입니다. ‘장특공 폐지’가 아니라 ‘보호 기준 이동’입니다 4월 27일 발의된 소득세법 개정안은 보유기간 공제를 없애고, 실거주 기간 공제만 최대 8

NBN미디어2026.05.12

칼럼

장특공 개편③ 실거주의 경계

12억원을 넘는 1주택에는 장기보유특별공제가 ‘보유분+거주분’으로 쪼개져 적용됩니다. 이 구조를 손보겠다는 신호가 나온다는 뜻은, 단순한 세금 이슈가 아니라 ‘똘똘한 한 채’ 공식의 전제가 흔들린다는 의미입니다. 장특공 논란은 ‘폐지 여부’보다 ‘보호선 재설정’입니다 겉으로는 “장특공을 없애냐 마냐”처럼 보이지만, 안에서는 실거주 보호와 비거주 보유 과세를 가르는 선을

NBN미디어2026.05.04

칼럼

장특공 개편④ 기다림의 계산

같은 장특공(장기보유특별공제) 개편 논란을 두고도 실거주자와 비거주 보유자, 투자자의 셈법은 정반대입니다. 핵심은 “기다릴까”가 아니라 누구에게 기다림이 이익이고, 누구에게 기다림이 리스크를 키우는가입니다. 실수요자는 ‘세금 공포’가 아니라 ‘거주 지속력’을 본다 실거주 목적이라면 이번 이슈를 매수 금지 신호로 받아들일 필요는 없습니다. 다만 전제는 명확합니다. 거주

NBN미디어2026.05.04

칼럼

양도세, 버티는 자의 시장

최근 정부가 양도세 중과 배제 요건을 ‘소유권 이전’에서 ‘토지거래허가 신청 접수’ 기준으로 완화하면서, 서울 매물이 다시 나올 것이라는 기대가 커졌습니다. 그런데 시장은 ‘매물 증가’가 아니라 버틸 수 있는 매도자만 남는 구조로 재편되는 쪽에 가깝습니다. 거래절벽이 아니라 ‘공급절벽’이 가격을 떠받칩니다 서울 아파트 매물은 3월 약 8만 건에서 4월 7만4천 건 안팎으

NBN미디어2026.05.04

칼럼

국세청, 자금 검증의 시대

이번 부동산수첩에서는 4월 23일 정부 신호를 ‘집값을 누르는 규제’가 아니라 거래 이후까지 따라오는 자금 검증 체계로 정리했습니다. 이제 시장의 질문은 ‘상승·하락’보다 설명 가능한 돈이냐로 바뀌고 있습니다. 숫자보다 중요한 건 ‘연속 조사’라는 구조입니다 조사는 2025년 7~10월 신고분에서 이상거래 2,255건 중 746건을 위법 의심으로 좁혔고, 11~12월 신

NBN미디어2026.05.04

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