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칼럼&유튜브

윤준 대표가 매체에 연재한 글과 유튜브 영상을 한곳에 모았습니다.

“충격 다가온다” 멸실이 공급을 넘어섰다.

겉으로는 ‘재개발로 공급이 늘어난다’고 보이지만, 안에서는 멸실과 이주가 먼저 전월세 재고를 줄이는 과정이 진행되고 있습니다. 서울 전세수급지수가 2021년 전세대란 수준으로 올라온 국면에서 이 시차가 전세난을 앞당길 수 있습니다. 공급은 미래형인데, 멸실은 현재형입니다 정비사업은 이주·멸실이 먼저, 준공·입주는 4~5년 뒤에 나타납니다. 실증 분석에서도 멸실 물량 1% 증

NBN미디어2026.06.22

칼럼

노도강, 서울 주거 사다리가 무너졌다

같은 노도강 상승을 두고 ‘외곽 후행 반등’으로 보는 사람과 ‘전세난이 만든 실수요 이동’으로 보는 사람의 셈법이 다릅니다. 지금은 투자 온기가 퍼진 장이 아니라, 서울 안에서 주거비를 버티려는 수요가 밀려 들어온 장에 가깝습니다. 노도강 상승은 ‘낙수’가 아니라 ‘전세의 붕괴 신호’입니다 예전엔 집값이 부담되면 전세로 시간을 벌 수 있었지만, 지금은 전세 매물이 줄고

NBN미디어2026.06.22

칼럼

동탄 급등, 거품이 아닌 반도체 벨트가 만든 구조 변화

동탄이 한 주에 2.22% 올랐다면, 지금 무엇부터 따져야 할까요. “거품이냐 아니냐”보다 어떤 힘이 가격을 끌고 가는지부터 재정의해야 합니다. 동탄 급등은 유동성 장세가 아니라 ‘산업 장세’입니다 올해 누적 9.57% 상승은 서울 평균 4.50%를 크게 앞섭니다. 이 흐름을 단순 호재로 보면 판단이 늦습니다. 동탄만의 호가가 아니라 분당·수지·영통·기흥으

NBN미디어2026.06.22

칼럼

7월 세제개편, 시장의 룰을 바꾼다

많은 분이 이번 7월 세제개편을 보유세(종부세) 인상 여부로만 봅니다. 실제로는 부동산을 금융 리스크로 묶어 관리하면서 대출과 세제를 동시에 조이는 ‘룰 변경’에 가깝습니다. ‘세율’보다 빠른 우회로가 핵심입니다 이번 흐름은 국토부가 거시건전성 점검 테이블에 들어가며 시작됐습니다. 법을 고쳐 세율을 올리기보다 공시가격 현실화율·공정시장가액비율·장기보유특별공제처럼

NBN미디어2026.06.22

칼럼

전세대출 봉쇄가 부를 유동성 절벽과 수도권 아파트 균열

8월 전세대출 규제 시행 가능성을 앞두고 있다면 지금 확인해야 할 것이 있습니다. 이번 이슈는 ‘대출을 조금 조인다’가 아니라 수도권 아파트 유동성 공급선(전세대출)을 정부가 직접 바꾸는 사건입니다. 전세대출 규제의 핵심은 ‘가격’이 아니라 ‘통로’입니다 전세대출은 주거지원처럼 보였지만 시장에서는 갭 구조의 연료로 작동해 왔습니다. 주담대는 DSR로 묶어도 전세대출이 상대적

NBN미디어2026.06.19

칼럼

서울 재개발은 신축 선점하는 시장

3억이 서울 재개발 시장을 다시 흔들고 있습니다. 이 숫자가 뜻하는 것은 ‘서울 신축을 싸게 사는 기회’가 아니라 미래 신축을 선점할 권리를 먼저 사는 경쟁입니다. 3억은 총투자금이 아니라 ‘입장권’입니다 재개발에서 보이는 초기 금액은 매입 프리미엄의 일부일 뿐, 끝 숫자가 아닙니다. 종전자산 평가, 추가분담금, 이주·금융비용, 취득세와 보유비용이 합쳐지면 체감 자금은 커집니다

NBN미디어2026.06.19

칼럼

'하이닉스 현금'이 움직였다, 부동산 시장은 이제 은행 밖 자금의 싸움

같은 대출 규제를 두고 ‘수요가 꺾인다’는 쪽과 ‘매수 주체만 바뀐다’는 쪽의 셈법이 다릅니다. 지금 시장은 거래량보다 돈의 출처가 은행에서 은행 밖으로 이동하는 변화가 핵심입니다. 대출을 막아도 가격 하방이 버티는 이유 대출 규제가 수요를 지운 게 아니라 대출이 꼭 필요한 수요만 탈락시킨 구조입니다. 서울에서는 주식·채권 매각대금 같은 금융자산 현금화가 매수 자

NBN미디어2026.06.19

칼럼

똘똘한 한 채도 무풍지대 아냐… 전세가율 급락이 남긴 경고

최근 정부가 고가 주택을 겨냥한 보유 부담·세제 조정 카드를 만지작거리면서, ‘똘똘한 한 채면 안전한가’에 관심이 다시 쏠립니다. 하지만 지금 시장은 가격이 아니라 어느 권역·어느 생활권에 서 있느냐가 성패를 가릅니다. 평균으로 보면 틀리는 시장 성동·분당은 전고점을 넘는 동안, 양주·오산·인천(서구·연수)·평택·의정부는 고점 대비 -20%대로 밀렸습니다. 같은

NBN미디어2026.06.15

칼럼

규제의 역설, 최후의 카드를 꺼낼수록 시장은 더 단단해진다

이번 부동산수첩에서는 ‘규제를 더 세게 꺼낼수록 시장이 약해지지 않는’ 역설을 짚었습니다. 지금은 정책 강도보다 정책이 매물을 만들 수 있느냐라는 한계를 먼저 봐야 시장이 읽힙니다. 규제는 가격을 누르기보다 매물을 잠그는 쪽으로 작동합니다 토지거래허가, 대출 제한, 세 부담이 겹치면 수요가 사라질 것 같지만 핵심지에서는 반대로 거래가 줄며 호가가 단단해지는 경우가 많습니

NBN미디어2026.06.15

칼럼

수도권 쏠림이 만든 새로운 시장

전세 재계약이나 첫 매수를 앞두고 있다면, 지금 시장은 ‘더 기다리면 싸진다’는 전제를 깨고 있습니다. 입주물량 둔화가 본격 체감되기 전에 전세가 먼저 뛰는 구간은 길지 않습니다. 강남이 아니라 강북이 뛴 이유를 다시 정의해야 합니다 강북 상승은 ‘강남을 이겼다’가 아니라 상승 여력의 탄성이 옮겨갔다는 뜻입니다. 규제(토허제 등)로 거래가 묶인 곳은 속도가 느려지고, 상

NBN미디어2026.06.11

칼럼

상속세 0원이라도 반드시 신고해야 하는 이유

겉으로는 상속세 0원이라 끝난 일처럼 보이지만, 안에서는 훗날 양도세를 키우는 취득가액 문제가 이미 진행되고 있습니다. 상속·증여·양도는 따로가 아니라, 한 번의 승계 흐름으로 묶어 봐야 합니다. 상속세가 0원이어도 ‘신고’가 세금을 가릅니다 상속세를 신고하지 않으면, 이후 매도 때 취득가액이 시세가 아니라 공시가격 기준으로 잡힐 수 있습니다. 시세 10억을 상속

NBN미디어2026.06.11

칼럼

매매·전세·월세 트리플 상승, 시장은 이미 정책을 비웃고 있다

같은 금리·규제 뉴스를 두고도 무주택 실수요자와 시장의 셈법이 다릅니다. 정책은 “거래를 누르면 가격이 잡힌다”에 기대지만, 시장은 “안 사면 전월세가 더 비싸진다”로 계산을 바꿨습니다. ‘트리플 상승’은 집값이 아니라 주거비 구조의 신호입니다 예전엔 매매가 오르면 전월세가 숨을 고르고, 전월세가 뛰면 매매가 식는 시소가 작동했습니다. 그런데 매매·전세·월세가 함께 오르는 국면

NBN미디어2026.06.11

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