이젠 1주택도 중과세를 걱정해야

이번 부동산수첩에서는 2026년 세제개편안이 던진 질문, “이젠 1주택도 중과세 리스크를 계산해야 하는가”를 다뤘습니다. 핵심은 1주택을 한 덩어리로 보던 틀이 깨지고, 가격·거주 여부·이용 방식으로 과세가 재분류된다는 점입니다.

‘주택 수’에서 ‘자산가액·거주’로 축이 이동합니다

정부안은 1주택자 종부세 기본공제를 공시 12억→14억으로 높여 실거주 중저가 1주택의 보호막을 두껍게 합니다. 반대로 초고가 구간과 비거주 주택은 같은 1주택이라도 부담이 달라질 수 있습니다. 즉 “1주택이면 안전”이 아니라 “어떤 1주택인가”가 기준이 됩니다. 다만 아직은 정부안 단계라, 국회 통과 전까지는 현행 규정이 적용됩니다.

보유세를 올리면 ‘매물’보다 ‘거래’가 먼저 잠깁니다

보유세 부담이 늘어도 핵심지 실거주는 대체가 어려워 버티기가 나오기 쉽습니다. 매도자는 세후 수령액을 지키려 호가를 내리기 어렵고, 매수자는 미래 보유비용까지 반영해 관망하면서 거래량이 먼저 줄 수 있습니다. 이 과정에서 급매·신고가가 섞여 단지별 가격 신호가 흐려지고, 약한 자산부터 정리되는 자산 압축이 강화될 가능성을 봐야 합니다.

1주택자가 지금 점검할 것

• 현행법과 정부안 각각을 놓고 종부세·양도세·취득세를 ‘세후 현금흐름’ 기준으로 표로 비교해야 합니다.
• 장기보유보다 실거주 요건 강화 방향이어서, 향후 거주 계획과 이동 가능성을 먼저 정리해야 합니다.
• “세금 때문에 급매가 나온다” 기대보다, 내가 감당할 보유비용(세금·관리비)과 갈아타기 비용(양도·취득·대출)을 합산해 판단해야 합니다.