1주택도 거주 없으면 세금 폭등

2026년 세제개편안으로 ‘1주택이면 안전’이라는 공식이 깨집니다. 앞으로는 주택 수보다 거주 사실(실거주 여부)과 보유·매도 시점이 세금을 가릅니다.

1주택도 ‘거주’가 없으면 공제가 줄어듭니다

종부세 기본공제가 거주 1주택 14억원, 비거주 1주택 9억원으로 갈라집니다. 공정시장가액비율도 70%로 상향되면서, 같은 집이라도 과세표준이 더 커질 수 있습니다. 이제 “명의상 1주택”이 아니라 “실제로 거주하느냐”가 보유세 판단의 출발점입니다.

다주택은 세율보다 ‘공제 구조’가 더 크게 바뀝니다

2027~2028년 한시적으로 2주택 5%p, 3주택 이상 10%p 중과 완화가 들어가도, 일반주택 다주택자의 장기보유특별공제가 사실상 사라지는 구조가 핵심입니다. 세율만 보면 완화처럼 보여도, 공제가 빠지면 최종 세부담은 다른 방향으로 커질 수 있습니다. “오래 들고 가면 세금이 줄었다”는 투자 셈법이 통하지 않게 바뀝니다.

12월 말까지는 ‘가격’보다 ‘거래 성사’가 변수입니다

2년 한시 완화는 비거주·단기보유 보유자에게 매도 시점을 앞당기라는 신호에 가깝습니다. 다만 대출·거래 규제가 같이 작동해 매물이 늘어도 거래로 바로 이어진다고 단정하기 어렵습니다. 서울·수도권은 매물 흡수력이, 지방은 수요 부족이 더 크게 드러나 거래량 위축과 보합이 함께 나타날 수 있습니다.

내 집 세금, 지금 점검할 것

• 실거주 입증이 가능한지(전입·실거주 기간)를 먼저 정리한 뒤 보유·매도 전략을 짭니다.
• 보유 주택별로 예상 보유세(종부세·재산세)와 양도세를 ‘거주/비거주’로 나눠 다시 계산합니다.
• 한시 규정의 분기점(2026년 12월 31일, 2027~2028 적용, 2029 장기거주 공제)을 기준으로 언제 팔아야 하는지보다, 어떤 조건을 갖춰야 하는지를 먼저 확인합니다.