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칼럼&유튜브

윤준 대표가 매체에 연재한 글과 유튜브 영상을 한곳에 모았습니다.

은마가 흔든 '재건축 청구서'

재건축 단지 매수나 조합원 지위를 유지한 채 평형을 키우는 선택을 앞두고 있다면, 지금 확인해야 할 것이 있습니다. 은마에서 분담금이 8개월 만에 2억 원 안팎 뛴 건 ‘특이 사례’가 아니라 재건축 시장의 계산서가 바뀌었다는 신호입니다. 은마가 흔든 건 가격이 아니라 ‘전제’입니다 전용 76㎡ 같은 평형 신청 분담금이 2.3억 → 4.2억으로 뛰었습니다. 이 정도면 “조

NBN미디어2026.06.01

칼럼

전세가 매매를 밀어올리는 역방향 구조

서울 아파트에서 전세 비중이 80%에서 50% 선까지 내려왔다는 변화가 뜻하는 것은, 전세가 ‘완충장치’가 아니라 ‘압박장치’로 바뀌고 있다는 점입니다. 그래서 지금은 매매가 오르느냐보다 전세가 매매를 떠미는 역방향 구조를 먼저 봐야 합니다. 매물은 늘지 않았고, 재고만 더 얇아졌습니다 다주택자를 압박하면 매물이 나온다는 기대는 현실에서 자주 빗나갑니다. 세금·규제가 한

NBN미디어2026.05.28

칼럼

장특공 개편, '보유'보다 '거주'만 살아남는 시장

7월 세제개편안에서 1주택자 양도세 장기보유특별공제(최대 80%) 손질이 핵심 의제로 올라왔습니다. 방향은 ‘보유기간 보상’이 아니라 거주기간 중심으로 세제의 무게추가 옮겨가는지에 달려 있습니다. 장특공은 ‘폐지냐 유지냐’가 아니라 ‘누구를 1주택자로 볼 것인가’입니다 겉으로는 공제율 조정이지만, 실제로는 실거주 1주택과 비거주 보유를 갈라 세우는 기준 재설정에

NBN미디어2026.05.27

칼럼

서울 밖으로 밀린 전세, 경기 시장의 임계점

최근 서울 전셋값이 올해 최고치로 올라가면서, 전세 수요가 경기 인접권으로 급격히 밀려나고 있습니다. 이 흐름은 ‘이사 선택’이 아니라 서울 전세시장에서 탈락한 수요가 한꺼번에 이동하는 압력으로 봐야 합니다. 서울 전세난이 경기로 옮겨가면 ‘가격’보다 먼저 바뀌는 것 경기도 전·월세 매물이 1년 새 52.9% 줄고 전세 신고가가 67.6% 늘었다면, 핵심은 상승률이 아니라

NBN미디어2026.05.26

칼럼

강남은 식고 강북은 끓는 서울 재편

이번 부동산수첩에서는 2026년 4월 서울을 ‘강남 상승/하락’으로 보지 말고, 전세 압력이 매매로 번지는 재배치로 보자고 짚었습니다. 매매 0.55%보다 전세 0.66%가 더 오른 순간부터 시장의 출발점이 달라집니다. 전세가 매매를 앞지르면, 실수요는 ‘선택’이 아니라 ‘이동’을 합니다 전세가 먼저 오르는 장은 투자 온도보다 거주 압력이 먼저 커진 장입니다. 세

NBN미디어2026.05.26

칼럼

지금 부동산 시장을 흔드는 것은 가격이 아니다

2028년 5월 11일까지 ‘입주 의무’가 걸리면서, 계약과 세금의 시간표가 시장을 움직이기 시작했습니다. 지금 흔들리는 건 집값이 아니라 정책이 언제 또 바뀔지 모른다는 불신입니다. 세금은 촘촘해졌는데, 판단 기준은 흐려졌습니다 다주택 중과, 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 보유세가 겹치며 세제는 ‘정교함’이 아니라 설명 불가능한 복잡성으로 읽힙니다. 같은 8

NBN미디어2026.05.22

칼럼

2027년 보유세 폭등 청구서 전달된다

겉으로는 거래가 줄고 시장이 잠잠해 보이지만, 안에서는 2027년 보유세 ‘청구서’가 쌓이는 과정이 진행 중입니다. 집값 방향보다 더 먼저 봐야 할 것은 세제·시행령이 움직이는 순서입니다. 강남 하락 둔화는 ‘반등’이 아니라 매물 교체입니다 강남 3구의 하락폭 둔화는 추세 전환 신호라기보다, 양도세 유예를 노린 급급매가 먼저 소진된 결과에 가깝습니다. 싸게 던질

NBN미디어2026.05.21

칼럼

멈출 줄 모르는 부동산 초양극화의 시간

같은 서울 시장을 두고 ‘이제 하락 시작’이라고 보는 쪽과 ‘규제로 묶인 재정렬’로 보는 쪽의 셈법이 다릅니다. 지금은 가격표보다 시계(5/9, 6/3, 7월, 2027)를 먼저 읽어야 하는 구간입니다. 멈춘 게 아니라, 진입로가 막힌 시장입니다 강남3구·용산의 단기 하락은 수요 약화라기보다 추격매수의 입구가 규제로 좁아진 결과에 가깝습니다. 대출 규제와 토지거래허가제가

NBN미디어2026.05.21

칼럼

임대인 대출 연장 봉쇄..."임대인 리스크 시작된다"

전세 만기가 다가오는데 보증금도, 새 세입자도, 대출 연장도 막혔다면 무엇부터 따져야 할까요. 지금 시장은 ‘집값 조정’이 아니라 임대인의 현금흐름이 먼저 흔들리는 국면입니다. 이번 규제가 겨눈 것은 ‘가격’이 아니라 ‘갭구조’입니다 6·27 가계대출 규제와 10·15 대책은 신규 매수만 막는 수준이 아닙니다. LTV 축소(40% 등)로 신규 갭진입을 막고,

NBN미디어2026.05.21

칼럼

양도세 중과에 매물 소멸 시장

많은 분이 양도세 중과 부활을 “매물을 늘려 집값을 잡는 카드”로 생각합니다. 실제 제도는 반대로, 시간이 갈수록 매물을 회수시키고 임대를 먼저 흔드는 방향으로 작동하기 쉽습니다. 중과 부활의 핵심은 ‘공급 확대’가 아니라 ‘매물 소멸’ 2026년 5월 10일부터 2주택 +20%p, 3주택 +30%p 중과가 붙고(지방세 포함 실효 최대 82.5%), 매도 의사결정의 기준이 “팔

NBN미디어2026.05.21

칼럼

'동북선 라인' 집값 오르는 진짜 이유

동북선 개통 기대감으로 상계·중계 매수를 앞두고 있다면, 지금 확인해야 할 것이 있습니다. “동북선 역세권이냐”가 아니라 “그 집이 동북선 기대를 버틸 체력이 있느냐”가 가격을 가릅니다. 동북선 상승의 핵심은 ‘교통’보다 ‘자금의 이동’입니다 강남 30분대 같은 문구가 눈에 들어오지만, 시장을 움직인 1차 동력은 15억 이하 대출 규제가 만든 풍선효과에 가깝습니다. 자금

NBN미디어2026.05.21

칼럼

풍수 열풍의 본질

1·2인 가구 비중이 65%를 넘었습니다. 이 변화가 뜻하는 것은 집이 ‘거주지’보다 ‘정서적 중심’이 되면서, 시장 불안이 생활 습관(풍수·인테리어)으로 먼저 번진다는 점입니다. 풍수는 유행이 아니라 ‘통제 욕구’의 신호입니다 해바라기·금전수·소금단지·거울이 핵심이 아닙니다. 금리·대출·세금처럼 내 힘으로 못 바꾸는 변수에 지칠수록, 사람들은 현관 배치 같은 작은 통제 영

NBN미디어2026.05.18

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