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칼럼&유튜브

윤준 대표가 매체에 연재한 글과 유튜브 영상을 한곳에 모았습니다.

부동산 규제, 1주택도 예외없다

전세대출 보증(HUG·HF·SGI)과 DSR 반영 범위가 ‘실거주 심사’ 쪽으로 강화되는 흐름으로 바뀝니다. 이제 규제 기준은 ‘1주택이냐’가 아니라 비거주·레버리지 구조냐입니다. 1주택도 규제권으로 들어오는 조건 이번 변화는 전세대출을 막겠다는 선언이 아니라, 실거주 없는 보유를 걸러내겠다는 설계에 가깝습니다. 비거주 1주택이 전세대출을 활용해 버티는 구조는 회

NBN미디어2026.04.13

칼럼

성동구 톺아보기② 계획이 가격을 만든다

많은 분이 성동구는 “성수가 떠서 같이 오른 곳”이라고 생각합니다. 실제로는 서울시가 성동을 동부 공간전략의 전면 배치 구역으로 쓰기 시작했고, 시장이 그 ‘계획의 의도’를 가격으로 먼저 읽은 결과입니다. 성수는 ‘재개발’이 아니라 기능 실험장입니다 성수의 핵심은 아파트 공급이 아니라 수변공간 재편, 용도 전환, 업무·자본 분산 같은 도시 기능의 이식입니다. 층수·용도지

NBN미디어2026.04.07

칼럼

성동구 톺아보기③ 성동구 주택 선택법

성동구로 갈아타기(또는 서울 첫 진입)를 앞두고 있다면, 지금 확인해야 할 것이 있습니다. 이 시장은 ‘성동이냐 아니냐’가 아니라 성동 안에서 무엇을 사느냐에 따라 결과가 갈립니다. 같은 뉴스, 결론이 갈리는 이유 실수요자는 개발 호재보다 매일 누리는 효용과 보유 지속 가능성이 먼저입니다. 출퇴근·교육·상권·보행 동선이 맞으면 성동은 여전히 강하지만, 기대가 과도하게 붙

NBN미디어2026.04.07

칼럼

서울 비아파트 공급질서 붕괴...주거사다리 끊긴다

같은 ‘비아파트 지원’ 발표를 두고 셈법이 갈립니다. 어떤 이는 공급이 늘 거라 보지만, 다른 쪽은 공급은 줄고 운용 규율만 강해지는 구간으로 읽어야 합니다. 서울 비아파트는 ‘감소’가 아니라 ‘공급 질서 붕괴’입니다 지난해 서울 연립·다세대·다가구 준공은 4,858가구로 아파트(4만9,973가구)의 10%가 채 안 됩니다. 2018~2019년 3만 가구대에서 2023년 1.4

NBN미디어2026.04.06

칼럼

성동구 톺아보기① 도시 재개편에 상승구조 발판

성동구를 보고 있다면, “성수동이 뜨니까 다 같이 오르겠지”부터 버려야 합니다. 지금은 성동 안에서 어떤 기능의 동네를 고르느냐가 수익과 리스크를 갈라놓는 국면입니다. 성수: 재건축 이슈가 아니라 ‘도시 얼굴’이 바뀌는 가격 성수는 주거 프리미엄만으로 설명이 안 됩니다. 전략정비구역이 4개 지구, 9,428세대 규모로 커지면서 수변·서울숲 연결축까지 포함한 도시 재편 프로젝

NBN미디어2026.04.06

칼럼

집값 상승 자극의 또 다른 변수 “비아파트 공급절벽”

겉으로는 “집값은 결국 아파트가 좌우한다”로 보이지만, 안에서는 비아파트 공급이 먼저 꺼지며 주거 사다리가 끊기는 중입니다. 빌라가 덜 지어지는 문제가 아니라, 그 공백이 소형 아파트 전·월세와 매매로 압력을 옮기는 구조를 봐야 합니다. 비아파트 공급절벽은 ‘빌라 시장’이 아니라 ‘진입로 붕괴’입니다 서울 비아파트 준공이 4,858가구까지 줄면 단순한 감소가 아니라 첫 집으

NBN미디어2026.04.03

칼럼

도심복합 사업 재개, 착공은 아직 먼 얘기

이번 부동산수첩에서는 3년 만에 재개된 도심 공공주택 복합사업 공모를 ‘공급 시작’이 아니라 ‘정책 선언’으로 봐야 하는 이유를 짚었습니다. 후보지 공모(3/11~5/8)와 6월 최종 후보지 발표가 곧 착공·입주를 뜻하지는 않습니다. ‘후보지’는 집이 지어졌다는 뜻이 아닙니다 2021~2023년 관리 후보지 49곳(8.7만 호) 중 복합지구 지정 29곳(4.8만 호)

NBN미디어2026.04.01

칼럼

강남 매물 급증, 지금이 기회인가

5월 9일 양도세 중과 유예 종료까지 남은 시간이 길지 않습니다. 강남 3구·용산 매물 급증을 ‘붕괴 신호’로 단정하면, 지금 시장이 움직이는 원인을 놓치게 됩니다. 매물 급증은 공급이 아니라 ‘시한’이 만든 물량입니다 최근 핵심지 매물은 구조적 공급 증가가 아니라 정책 일정이 만든 한시적 출회에 가깝습니다. 양도세 중과 유예 종료, 토지거래허가구역 확대, 고가 주택 대

NBN미디어2026.04.01

칼럼

재건축 공급 파헤치기① 잠실의 지위상승

5,105세대 재건축 확정 소식이 나왔습니다. 이 변화가 뜻하는 것은 ‘공급 부담’보다 ‘잠실의 가격 기준점이 다시 세워진다’는 신호입니다. ‘물량’이 아니라 ‘급’이 바뀌는 재건축입니다 잠실 장미는 낡은 단지 정비로만 보면 반만 본 것입니다. 49층, 공공주택 551세대뿐 아니라 공원·생활SOC·교통개선·한강~역 보행축을 한 번에 묶었습니다. 집을 더 짓는 사업이 아니라, 생

NBN미디어2026.03.31

칼럼

재건축 공급 파헤치기② 여의도의 격상

같은 여의도 재건축 발표를 두고도 ‘공급이 늘어 가격이 눌린다’는 셈법과 ‘도시 기능 격상으로 가격 기준이 바뀐다’는 셈법이 갈립니다. 여의도는 아파트 동네가 아니라 국제금융도심이어서, 숫자보다 구조를 먼저 봐야 합니다. 1,302세대는 ‘공급’이 아니라 ‘격상’의 신호입니다 삼익·은하 재건축은 합계 1,302세대지만, 시장이 더 크게 보는 건 일반상업지역 상향과

NBN미디어2026.03.31

칼럼

재건축 공급 파헤치기③ 마포의 실수요

최근 서울 정비사업에서 ‘공급이 늘어난다’보다 ‘사업이 얼마나 빨리 굴러가느냐’가 가격과 임대차를 먼저 흔들고 있습니다. 아현1구역 공공재개발은 마포를 “될까”의 구간이 아니라 “속도가 붙는가”의 구간으로 옮겨놓는 사건입니다. 마포·아현은 화려한 기대감이 아니라 ‘실제 계약’으로 움직입니다 잠실·여의도처럼 상징이나 기능 프리미엄이 먼저 붙는 시장과 달리, 마포·아현은 직

NBN미디어2026.03.31

칼럼

재건축 출구 막혔다

재건축 단지 매수·증여·상속을 앞두고 있다면 지금 가격보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 서울 재건축은 ‘거래가 안 된다’가 아니라 출구(지위 양도)가 먼저 막히는 구조로 바뀌고 있습니다. 재건축을 일반 매매로 보면 판단이 틀립니다 투기과열지구에서 조합설립인가를 받으면 조합원 지위 양도 제한이 원칙입니다. 팔고 싶어도 못 팔고, 넘기고 싶어도 못 넘기는 순간부터 자산

NBN미디어2026.03.30

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