종부세 개편안, 발표보다 확정 내용을 봐야

14억원이 종부세 기본공제로 거론되자 “세금이 줄었다”는 판단이 먼저 나옵니다. 이 변화가 뜻하는 것은 감세 확정이 아니라, 적용대상·기준가격·시행시점이 거래 판단의 변수가 됐다는 점입니다.

14억원은 ‘시세’가 아니라 ‘공시가격’에서 시작합니다

종부세 공제는 공시가격 기준이라 시가 14억원과 같은 말이 아닙니다. 공시가격-시세 관계는 주택마다 달라 ‘대략 환산’이 오히려 위험합니다. 양도세의 고가주택 기준과 숫자가 비슷해 보여도 세목과 기준이 달라 보유세 계산을 매입·매도가로 출발하면 엇나갑니다.

초안의 공포와 제출안의 현실을 섞으면 판단이 틀립니다

비거주 1주택 공제를 9억원으로 낮추는 구상, 세부담 상한 200% 같은 내용은 수정 과정에서 달라진 쟁점이 있습니다. 반대로 공제가 유지돼도 세율, 공정시장가액비율, 세액공제 조건이 함께 움직이면 최종 세액은 달라질 수 있습니다. 공동명의도 ‘명의만 바꾸면 절세’가 아니라 지분·공시가격·연령·보유기간·특례 적용을 같이 봐야 결론이 나옵니다.

적용 전에 점검할 항목

• 내가 해당되는 구분(실거주 1세대 1주택/비거주/다주택)과 확정된 시행 시점부터 확인합니다.
• 공시가격을 기준으로 현행 대비 최종 세액을 시뮬레이션하고, 양도세·취득비용까지 세후로 합산합니다.
• 증여·명의변경·실거주 전환은 불안감이 아니라 계약관계(임차인 권리)와 현금흐름으로 결정합니다.