7월 세제개편, 양도세 칼날은 매물은 커녕 시장만 먼저 잠근다

많은 분이 “양도세를 다시 세게 하면 매물이 늘고 거래가 풀린다”고 생각합니다. 실제 제도는 반대로 작동해 매물은 잠기고 시장이 먼저 굳는 쪽으로 힘이 실립니다.

왜 ‘매물 유도’가 아니라 ‘자산 동결’이 되나

양도세는 한 번에 내는 거래세라 심리 저항이 낮지만, 막상 매도 단계에서 세후 손익을 급격히 깎아 이동을 막습니다. 보유 1년 미만 70%, 1~2년 60% 같은 구간세율에 중과가 붙으면(지방소득세 포함) 실효세율이 최대 82.5%까지 갈 수 있습니다. 5월 10일 중과 재가동 직전엔 ‘절세 매물’이 나왔지만, 그건 정상 공급이 아니라 미리 당겨 쓴 물량에 가깝습니다. 이후에는 “팔면 손해” 구간이 되어 거래 공백이 먼저 옵니다.

7월 세제개편에서 진짜 변수는 장특공과 ‘갈아타기 비용’입니다

1세대 1주택 장기보유특별공제는 현재 보유·거주 합산으로 최대 80%까지 열려 있습니다. 7월 개편에서 이 구조가 축소되거나 방식이 바뀌면, 차익이 큰 1주택일수록 세금이 곧 갈아타기 비용이 됩니다. 그래서 서울 핵심지는 매물 잠김과 가격 방어가 동시에 나타나기 쉽고, 수도권은 1주택+분양권/입주권 조합에서 규정 하나로 비과세가 깨지며, 지방은 거래 절벽이 더 깊어질 수 있습니다.

갈아타기라면 지금 점검할 것

• 7월 발표 전후로 내 집을 ‘파는 쪽’이 더 어려워질 수 있다는 전제에서 일정과 순서를 먼저 짭니다.
• 2년 보유·2년 거주, 분양권·입주권 구분, 2021년 1월 1일 이후 취득분 여부처럼 비과세를 깨는 트리거를 먼저 체크합니다.
• 장특공이 흔들리는 시나리오까지 놓고 세후 자금(다음 집 계약금·잔금) 흐름이 버티는지 계산해 둡니다.