똘똘한 한 채 규제, '준고가'만 더 오른다

최근 정부가 ‘똘똘한 한 채’ 규제를 손보면서, 고가주택 시장이 눌릴지에 관심이 쏠리고 있습니다. 그런데 이번 조정은 세금을 올리고 내리는 문제가 아니라, “몇 채냐”가 아니라 “얼마짜리를 실제로 거주하느냐”로 판단축을 바꾸는 신호로 읽어야 합니다.

표적은 초고가인데, 돈은 준고가로 내려옵니다

정책은 초고가·비거주 1주택의 부담을 키우고 실거주 1주택을 상대적으로 보호하는 방향입니다. 하지만 시장은 ‘초고가는 불편, 준고가는 상대적으로 안전’으로 해석합니다. 수요가 사라지지 않으면 위에서 막힌 돈은 바로 아래 가격대로 이동합니다. 그 결과 15억~20억대(또는 인접 구간)가 대체수요를 흡수하며 더 강해질 수 있습니다.

세금의 충격은 매매보다 전월세에서 먼저 터질 수 있습니다

비거주 보유가 불리해지면 선택지는 실거주 전환·매도·버티기인데, 매수자가 즉시 붙지 않으면 매물 증가와 거래 관망이 동시에 나타납니다. 이때 임대 물량은 먼저 줄어 전세가 얇아지고 월세 전환이 빨라질 수 있습니다. 세금은 집주인에게 부과되지만 단기 체감은 세입자가 먼저 하는 구조입니다. 그래서 “세금 강화=곧바로 가격 안정”으로 단순 연결하면 판단이 틀어집니다.

갈아타기·실거주라면 지금 확인할 것

• 준고가 ‘추격매수’가 아니라, 내 생활권(통근·학군·대체불가성)이 먼저인지 점검합니다.
• 세제보다 중요한 건 7년 이상 보유 가능한 자금흐름(금리·상환·임대 전환 가능성)입니다.
• 비거주 고가 보유자는 실거주 전환/매도 시나리오를 숫자로 재계산하고 결론 없는 버티기를 끊습니다.