부동산의 두 시장, 같은 경고

같은 세제개편안을 두고 실거주 1주택자와 비거주·다주택 보유자의 셈법이 다릅니다. 세율표가 바뀐 게 아니라, 정부가 “무엇을 주거로 인정하고 무엇에 비용을 붙일지” 기준을 옮겼기 때문입니다.

‘주택 수’에서 ‘가격·거주’로 기준이 이동합니다

종부세는 1주택이면 무조건 완화가 아니라 가격대별로 차등입니다. 실거주 1주택은 공제 확대(공시 12억→14억)로 일부 구간이 보호되지만, 초고가 구간은 부담이 늘 수 있습니다. 반대로 비거주 1주택은 공제가 줄어(12억→9억) 같은 집이라도 결과가 달라집니다.

양도세는 ‘오래 보유’보다 ‘오래 거주’가 핵심입니다

장기보유특별공제는 보유기간 중심에서 거주기간 중심으로 바뀌고, 비거주는 공제에서 배제됩니다. 실거주 1주택의 최대 공제율은 유지되지만, 고가주택은 공제금액 상한(2028년 20억, 2029년 이후 10억)에 걸릴 수 있습니다. “10년 보유” 계획보다 “10년 거주 가능성”이 실제 절세를 좌우합니다.

갈아타기·보유자가 지금 점검할 것

• 내가 가진(또는 살) 집이 실거주 인정을 받는 구조인지, 예외 사유 요건은 무엇인지부터 확인합니다.
• 종부세는 공시가격 기준 구간, 양도세는 양도가액 30억 기준·공제 상한에 걸리는지로 시나리오를 나눕니다.
• 2027·2028·2029년처럼 시간에 따라 비용이 달라지는 구간은 ‘기다리면 유리’가 아니라 ‘세후 수령액이 어떻게 변하는지’로 판단합니다.