강남 장기보유 매물 증가, '세금 시계'가 움직였다

강남권 10년 이상 장기보유 1주택을 정리하거나 갈아타기를 고민한다면, 지금은 가격보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 시장이 흔들려서가 아니라 세금 ‘시계’가 움직이면서 매물이 나오고 있기 때문입니다.

장기보유 매물 증가는 ‘하락 신호’가 아닙니다

서울에서 10년 초과 보유 주택 매도는 8월 4,622건, 비중은 42.5%까지 올라왔습니다. 강남3구도 10년 초과 매도인이 6월 668명→7월 799명→8월 918명으로 늘었습니다. 이 흐름은 강남 붕괴가 아니라, 세법 개편 전 세후수익을 확정하려는 선택에 가깝습니다. 그래서 강남을 해석할 때는 호가보다 매도 시한과 보유자 사정이 먼저입니다.

2029년 이후 ‘한도 10억’이 바꾸는 계산

장기보유특별공제는 1주택 장기보유·거주자에게 최대 80%까지 기대할 수 있었지만, 2029년 이후 공제 한도 최대 10억이 예고되며 양도차익이 큰 주택부터 부담이 커질 수 있습니다. 특히 강남·한강변처럼 양도차익이 20억, 30억 이상인 구간에서 체감이 큽니다. 매물은 ‘모두가 파는 시장’이 아니라 현금흐름이 약한 보유자(고령, 증여·상속·갈아타기 필요, 추가분담금 부담)부터 먼저 나오는 선별 흐름입니다.

갈아타기·매수 전에 점검할 것

• 매도 사유가 절세(시한)인지 급전/갈아타기인지부터 확인해 협상 여지를 가늠합니다.
• 본인 보유·거주기간과 예상 양도차익을 넣어 장특공 적용 범위(향후 한도 포함)를 시나리오로 계산합니다.
• 대출 의존도가 높다면 ‘버티기’가 어려워집니다—최소 5년 실거주와 현금흐름이 가능한지 먼저 점검합니다.