세금마다 다른 기준... 주택수 제외 특례의 착시

많은 분이 “공시가격 1억 이하면 주택수에서 빠진다”고 생각합니다. 실제 제도는 세금마다 주택수 기준이 달라 같은 집도 포함·제외가 엇갈립니다.

‘주택수 제외’는 한 문장이 아니라 세 개의 규칙입니다

공시가격 1억 이하 주택은 취득세 중과에서 제외돼 1.1% 세율을 적용받을 수 있습니다. 하지만 이걸 ‘주택수에서 아예 빠진다’로 이해하면 위험합니다. 양도세·종부세는 별도 기준으로 판단돼 취득 때는 제외, 보유·처분 때는 포함이 나올 수 있습니다.

한시 특례와 유예 종료가 ‘세금 시점’을 바꿉니다

신축 소형주택은 전용 60㎡ 이하이고 수도권 6억(지방 3억) 이하 등 요건을 충족하면 취득세·양도세·종부세 모두에서 주택수 제외가 가능합니다. 다만 2027년 일몰이면 장기보유 중 주택수 편입 리스크를 다시 계산해야 합니다. 또 다주택 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료로, 이후 조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 +30%p가 붙어 매도 의사결정의 분기점이 됩니다.

특례 적용 전에 점검할 것

• 내가 노리는 ‘제외’가 취득·보유(종부)·처분(양도) 중 어디에 적용되는지부터 분리해 확인합니다.
• 특례 요건(면적·가액·지역)과 일몰 시점(2027년)을 함께 놓고 보유기간 시나리오를 씁니다.
• 유예 종료(2026.5.9) 이후 세율 구조까지 포함해 매도 시점의 세부담을 역산합니다.